资本运作可行性报告

01
  集团公司在向商业地产转变的同时,一个很重要的问题摆在我们面前,那就是资金,资金流在商业地产中占据了特殊的位置,如果没有畅通的资金流,那么商业地产就无法运营,现在我们普遍采用商业银行贷款模式,这已经逐渐被淘汰,现在有一种趋势在推动着我们前进,给我们源动力,那就是信托、基金、保险这些西方发达国家采用的供给商业地产新鲜血液的融资方式。
  “房地产金融”,“商业地产”已然成为这两年房地产业的时尚物语。例如大连万达集团的商业地产经历了早期的探索和整体出售时的阵痛与甜蜜,又开始了全新的尝试;万通集团更提出由“香港模式”向“美国模式”的转变战略;金源集团分布于北京、重庆、昆明的大型购物中心(SHOPPINGMALL),总投资已经高达93亿元。
  很明显现阶段金融、地产、商业依然处于各自分割、自娱自乐阶段。但市场却向金融、地产、商业提出了要求:三者要达到高度的、深层次的融合。房产金融与商业地产,核心的内容就是融合。这种融合涉及三个领域,机会很多,难度很大。
  在金融、地产、商业之间,金融处于顶端平台,房地产居中,商业处于其下,由此构成了一个价值链。房地产连接两端,故而出现了房地产金融与商业地产的说法。在这种说法里,房地产居主导地位。
  中国房地产发展20年来,其运作模式沿袭了香港模式,原因很简单,中国房地产的产业化是从深圳开始萌发的,而深圳就是向香港学习的。这种模式又从深圳传承到海南、广西北海。1993年宏观调控,海南、北海的人全部突围出来回到内地,把香港模式的种子传播到全国各地。
  中国是全球最大的引进外资的国家之一,但除了近邻的香港、新加坡、台湾等国家和地区之外,几乎没有欧美的房地产开发商来中国投资,来分享中国房地产暴利的机会。后来人们才发现,欧美的房地产行业不是这种运作方式。老外没机会赚到这个钱。
  最近,外资终于来了,但来的不是房地产公司,而是金融机构。我们这才意识到,在美国,房地产是金融的一部分,是被基金化、证券化、金融化了的房地产。所以,一旦人家一进来,我们就显得目瞪口呆、不知所措。以购物中心为例:投资购物中心是近几年最热门的投资行为。购物中心是中国房地产的新物种。这个物种的引进必须有适合它的生态环境和完整的生物链。
  中国的房地产是以住宅为核心的房地产,住宅产品投资的推出方式是将住宅卖给零散消费者:投资——升值——变现。所以很多人都能成功地成为开发商;当住宅开发商开始投资商业地产,或者是在大量住宅产品中夹杂商业地产时,往往由于不了解商业地产运作,导致产品不符合商家需求。这就是行业没有细分所带来的投资开发瓶颈。
  只有将金融、地产、商业进行有机融合,建立这三个节点紧密联系的价值链关系,才能做好购物中心。最成功的典范就是美国的西蒙。
  西蒙是什么?它既不是沃尔玛这样的零售经营商,也不是大连万达这样的购物中心投资商,也不是铜锣湾这样的购物中心运营商。
  目前中国还没有一个跟西蒙一样的机构。西蒙是购物中心REITs(房地产投资信托基金)的管理公司。它是金融、地产、商业管理的综合体。它通过资本市场不断融资来开发、收购购物中心,是房地产金融的角色;同时它又能通过商业规划、商家品牌管理、租户调整,业态规划、整合零售来提升商业运营能力,使租金收入稳定、持久、提升。
  西蒙能做到这个水平全赖美国有庞大的REITs市场,既能变现退出,又能投资融资,运用自如。这才是中国房地产金融的方向,也是商业地产的方向。
  信托投资以具有财产管理、避税、规避政策功能等而受到青睐。
  简单地说,信托就是“受人之托、代人理财”,如同其英文“trust”所寓意的,信托的关键在于“信”字。信托公司做的事情,就是找到一个“以钱赚钱”的好项目后,去找一批愿意为此投资的客户。国外比较成熟的房地产投资信托模式是这样的,它是基于房地产资产的这种上市公司,所以他的股票跟房地产是有关联的。但我们说股票的价格和房地产价格之间并不一定是同方向的变化,这种规律是这样,股票价格比房地产的价格变化要快得多,房地产的投资信托的这种公司股票的价格可能在短期内背离他所投资的房地产资产的价值。我的股票的价格和我背后的资产的价值可能是不一致的,如果股票市场的价格低于房地产的价格,就开始购买股票,足以控制这个股票,然后卖掉赚钱。如果股票的价格高于房地产的价格,这个时候就可以用比较便宜的钱去买房地产的资产,而且为IPO(首次发行股票)出现提供了条件。
  房地产企业如何有效地与信托投资公司合作,应该遵循以下原则:作为金融机构要注意控制风险性。房地产企业如何能让金融机构控制风险,开发商用什么来做抵押,用什么来做担保等,都很重要;其次是盈利性。开发项目的盈利性,产品的市场潜力,项目未来的现金流,集团背景,资源整合能力,这都是信托要重点关注的;再次,就是要给投资者比较高的回报。向市场募集基金,需要好卖的信托产品。在给投资者安全感的前提下,必须具备比较高的收益率,才能使产品销售顺利。股票可以随时流通,信托产品也需要流通。当然,房地产投资信托只是一个筹资的渠道,在投资渠道方面,还应该构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融产品。与国际接轨,与资本市场通畅对接,以“金融产品化”的方式主动的科学的开发商业地产项目,应是中国商业地产界采用的运作模式,也应是中国商业地产正常良性发展的唯一出路。
  这些都给了我们机会,现在在中国国内信托、基金整合、外资银行信贷都不被人们所关注,都还被困囚在商业银行贷款的怪圈里,所以我们要抓住这个重点,把握好我们看到的机遇,运用这种双赢的模式在吸收资金,建立一个良好的资金流,商业资本运作很重要的一点就是多元化的整合,我们现在可以利用我们还在商业地产项目开发的初期去收集这些信息,去找外资银行、信托公司去沟通协调,建立我们的关系网,当我们的项目敲定的时候,就让我们有资金流做保障,在决策的时候没有后顾之忧,这是我们最希望看到的结果。
  所以,我现在也收集了一些外资商业银行的信息,准备利用年末和明年年初这一个阶段,建立起来和这些金融机构的关系,让他们能够在第一时间为我们的项目做资金的保障,具体的内容会在沟通和协调过后与公司反馈,以便提供给决策层第一手信息。

资本运作可行性研究报告

02
  集团公司在向商业地产转变的同时,一个很重要的问题摆在我们面前,那就是资金,资金流在商业地产中占据了特殊的位置,如果没有畅通的资金流,那么商业地产就无法运营,现在我们普遍采用商业银行贷款模式,这已经逐渐被淘汰,现在有一种趋势在推动着我们前进,给我们源动力,那就是信托、基金、保险这些西方发达国家采用的供给商业地产新鲜血液的融资方式。
  “房地产金融”,“商业地产”已然成为这两年房地产业的时尚物语。例如大连万达集团的商业地产经历了早期的探索和整体出售时的阵痛与甜蜜,又开始了全新的尝试;万通集团更提出由“香港模式”向“美国模式”的转变战略;金源集团分布于北京、重庆、昆明的大型购物中心(SHOPPINGMALL),总投资已经高达93亿元。
  很明显现阶段金融、地产、商业依然处于各自分割、自娱自乐阶段。但市场却向金融、地产、商业提出了要求:三者要达到高度的、深层次的融合。房产金融与商业地产,核心的内容就是融合。这种融合涉及三个领域,机会很多,难度很大。
  在金融、地产、商业之间,金融处于顶端平台,房地产居中,商业处于其下,由此构成了一个价值链。房地产连接两端,故而出现了房地产金融与商业地产的说法。在这种说法里,房地产居主导地位。
  中国房地产发展20年来,其运作模式沿袭了香港模式,原因很简单,中国房地产的产业化是从深圳开始萌发的,而深圳就是向香港学习的。这种模式又从深圳传承到海南、广西北海。1993年宏观调控,海南、北海的人全部突围出来回到内地,把香港模式的种子传播到全国各地。
  中国是全球最大的引进外资的国家之一,但除了近邻的香港、新加坡、台湾等国家和地区之外,几乎没有欧美的房地产开发商来中国投资,来分享中国房地产暴利的机会。后来人们才发现,欧美的房地产行业不是这种运作方式。老外没机会赚到这个钱。
  最近,外资终于来了,但来的不是房地产公司,而是金融机构。我们这才意识到,在美国,房地产是金融的一部分,是被基金化、证券化、金融化了的房地产。所以,一旦人家一进来,我们就显得目瞪口呆、不知所措。以购物中心为例:投资购物中心是近几年最热门的投资行为。购物中心是中国房地产的新物种。这个物种的引进必须有适合它的生态环境和完整的生物链。
  中国的房地产是以住宅为核心的房地产,住宅产品投资的推出方式是将住宅卖给零散消费者:投资——升值——变现。所以很多人都能成功地成为开发商;当住宅开发商开始投资商业地产,或者是在大量住宅产品中夹杂商业地产时,往往由于不了解商业地产运作,导致产品不符合商家需求。这就是行业没有细分所带来的投资开发瓶颈。
  只有将金融、地产、商业进行有机融合,建立这三个节点紧密联系的价值链关系,才能做好购物中心。最成功的典范就是美国的西蒙。
  西蒙是什么?它既不是沃尔玛这样的零售经营商,也不是大连万达这样的购物中心投资商,也不是铜锣湾这样的购物中心运营商。
  目前中国还没有一个跟西蒙一样的机构。西蒙是购物中心REITs(房地产投资信托基金)的管理公司。它是金融、地产、商业管理的综合体。它通过资本市场不断融资来开发、收购购物中心,是房地产金融的角色;同时它又能通过商业规划、商家品牌管理、租户调整,业态规划、整合零售来提升商业运营能力,使租金收入稳定、持久、提升。
  西蒙能做到这个水平全赖美国有庞大的REITs市场,既能变现退出,又能投资融资,运用自如。这才是中国房地产金融的方向,也是商业地产的方向。
  信托投资以具有财产管理、避税、规避政策功能等而受到青睐。
  简单地说,信托就是“受人之托、代人理财”,如同其英文“trust”所寓意的,信托的关键在于“信”字。信托公司做的事情,就是找到一个“以钱赚钱”的好项目后,去找一批愿意为此投资的客户。国外比较成熟的房地产投资信托模式是这样的,它是基于房地产资产的这种上市公司,所以他的股票跟房地产是有关联的。但我们说股票的价格和房地产价格之间并不一定是同方向的变化,这种规律是这样,股票价格比房地产的价格变化要快得多,房地产的投资信托的这种公司股票的价格可能在短期内背离他所投资的房地产资产的价值。我的股票的价格和我背后的资产的价值可能是不一致的,如果股票市场的价格低于房地产的价格,就开始购买股票,足以控制这个股票,然后卖掉赚钱。如果股票的价格高于房地产的价格,这个时候就可以用比较便宜的钱去买房地产的资产,而且为IPO(首次发行股票)出现提供了条件。
  房地产企业如何有效地与信托投资公司合作,应该遵循以下原则:作为金融机构要注意控制风险性。房地产企业如何能让金融机构控制风险,开发商用什么来做抵押,用什么来做担保等,都很重要;其次是盈利性。开发项目的盈利性,产品的市场潜力,项目未来的现金流,集团背景,资源整合能力,这都是信托要重点关注的;再次,就是要给投资者比较高的回报。向市场募集基金,需要好卖的信托产品。在给投资者安全感的前提下,必须具备比较高的收益率,才能使产品销售顺利。股票可以随时流通,信托产品也需要流通。当然,房地产投资信托只是一个筹资的渠道,在投资渠道方面,还应该构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融产品。与国际接轨,与资本市场通畅对接,以“金融产品化”的方式主动的科学的开发商业地产项目,应是中国商业地产界采用的运作模式,也应是中国商业地产正常良性发展的唯一出路。
  这些都给了我们机会,现在在中国国内信托、基金整合、外资银行信贷都不被人们所关注,都还被困囚在商业银行贷款的怪圈里,所以我们要抓住这个重点,把握好我们看到的机遇,运用这种双赢的模式在吸收资金,建立一个良好的资金流,商业资本运作很重要的一点就是多元化的整合,我们现在可以利用我们还在商业地产项目开发的初期去收集这些信息,去找外资银行、信托公司去沟通协调,建立我们的关系网,当我们的项目敲定的时候,就让我们有资金流做保障,在决策的时候没有后顾之忧,这是我们最希望看到的结果。
  所以,我现在也收集了一些外资商业银行的信息,准备利用年末和明年年初这一个阶段,建立起来和这些金融机构的关系,让他们能够在第一时间为我们的项目做资金的保障,具体的内容会在沟通和协调过后与公司反馈,以便提供给决策层第一手信息。

资本运作可行性报告模板

03
  集团公司在向商业地产转变的同时,一个很重要的问题摆在我们面前,那就是资金,资金流在商业地产中占据了特殊的位置,如果没有畅通的资金流,那么商业地产就无法运营,现在我们普遍采用商业银行贷款模式,这已经逐渐被淘汰,现在有一种趋势在推动着我们前进,给我们源动力,那就是信托、基金、保险这些西方发达国家采用的供给商业地产新鲜血液的融资方式。
  “房地产金融”,“商业地产”已然成为这两年房地产业的时尚物语。例如大连万达集团的商业地产经历了早期的探索和整体出售时的阵痛与甜蜜,又开始了全新的尝试;万通集团更提出由“香港模式”向“美国模式”的转变战略;金源集团分布于北京、重庆、昆明的大型购物中心(SHOPPINGMALL),总投资已经高达93亿元。
  很明显现阶段金融、地产、商业依然处于各自分割、自娱自乐阶段。但市场却向金融、地产、商业提出了要求:三者要达到高度的、深层次的融合。房产金融与商业地产,核心的内容就是融合。这种融合涉及三个领域,机会很多,难度很大。
  在金融、地产、商业之间,金融处于顶端平台,房地产居中,商业处于其下,由此构成了一个价值链。房地产连接两端,故而出现了房地产金融与商业地产的说法。在这种说法里,房地产居主导地位。
  中国房地产发展20年来,其运作模式沿袭了香港模式,原因很简单,中国房地产的产业化是从深圳开始萌发的,而深圳就是向香港学习的。这种模式又从深圳传承到海南、广西北海。1993年宏观调控,海南、北海的人全部突围出来回到内地,把香港模式的种子传播到全国各地。
  中国是全球最大的引进外资的国家之一,但除了近邻的香港、新加坡、台湾等国家和地区之外,几乎没有欧美的房地产开发商来中国投资,来分享中国房地产暴利的机会。后来人们才发现,欧美的房地产行业不是这种运作方式。老外没机会赚到这个钱。
  最近,外资终于来了,但来的不是房地产公司,而是金融机构。我们这才意识到,在美国,房地产是金融的一部分,是被基金化、证券化、金融化了的房地产。所以,一旦人家一进来,我们就显得目瞪口呆、不知所措。以购物中心为例:投资购物中心是近几年最热门的投资行为。购物中心是中国房地产的新物种。这个物种的引进必须有适合它的生态环境和完整的生物链。
  中国的房地产是以住宅为核心的房地产,住宅产品投资的推出方式是将住宅卖给零散消费者:投资——升值——变现。所以很多人都能成功地成为开发商;当住宅开发商开始投资商业地产,或者是在大量住宅产品中夹杂商业地产时,往往由于不了解商业地产运作,导致产品不符合商家需求。这就是行业没有细分所带来的投资开发瓶颈。
  只有将金融、地产、商业进行有机融合,建立这三个节点紧密联系的价值链关系,才能做好购物中心。最成功的典范就是美国的西蒙。
  西蒙是什么?它既不是沃尔玛这样的零售经营商,也不是大连万达这样的购物中心投资商,也不是铜锣湾这样的购物中心运营商。
  目前中国还没有一个跟西蒙一样的机构。西蒙是购物中心REITs(房地产投资信托基金)的管理公司。它是金融、地产、商业管理的综合体。它通过资本市场不断融资来开发、收购购物中心,是房地产金融的角色;同时它又能通过商业规划、商家品牌管理、租户调整,业态规划、整合零售来提升商业运营能力,使租金收入稳定、持久、提升。
  西蒙能做到这个水平全赖美国有庞大的REITs市场,既能变现退出,又能投资融资,运用自如。这才是中国房地产金融的方向,也是商业地产的方向。
  信托投资以具有财产管理、避税、规避政策功能等而受到青睐。
  简单地说,信托就是“受人之托、代人理财”,如同其英文“trust”所寓意的,信托的关键在于“信”字。信托公司做的事情,就是找到一个“以钱赚钱”的好项目后,去找一批愿意为此投资的客户。国外比较成熟的房地产投资信托模式是这样的,它是基于房地产资产的这种上市公司,所以他的股票跟房地产是有关联的。但我们说股票的价格和房地产价格之间并不一定是同方向的变化,这种规律是这样,股票价格比房地产的价格变化要快得多,房地产的投资信托的这种公司股票的价格可能在短期内背离他所投资的房地产资产的价值。我的股票的价格和我背后的资产的价值可能是不一致的,如果股票市场的价格低于房地产的价格,就开始购买股票,足以控制这个股票,然后卖掉赚钱。如果股票的价格高于房地产的价格,这个时候就可以用比较便宜的钱去买房地产的资产,而且为IPO(首次发行股票)出现提供了条件。
  房地产企业如何有效地与信托投资公司合作,应该遵循以下原则:作为金融机构要注意控制风险性。房地产企业如何能让金融机构控制风险,开发商用什么来做抵押,用什么来做担保等,都很重要;其次是盈利性。开发项目的盈利性,产品的市场潜力,项目未来的现金流,集团背景,资源整合能力,这都是信托要重点关注的;再次,就是要给投资者比较高的回报。向市场募集基金,需要好卖的信托产品。在给投资者安全感的前提下,必须具备比较高的收益率,才能使产品销售顺利。股票可以随时流通,信托产品也需要流通。当然,房地产投资信托只是一个筹资的渠道,在投资渠道方面,还应该构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融产品。与国际接轨,与资本市场通畅对接,以“金融产品化”的方式主动的科学的开发商业地产项目,应是中国商业地产界采用的运作模式,也应是中国商业地产正常良性发展的唯一出路。
  这些都给了我们机会,现在在中国国内信托、基金整合、外资银行信贷都不被人们所关注,都还被困囚在商业银行贷款的怪圈里,所以我们要抓住这个重点,把握好我们看到的机遇,运用这种双赢的模式在吸收资金,建立一个良好的资金流,商业资本运作很重要的一点就是多元化的整合,我们现在可以利用我们还在商业地产项目开发的初期去收集这些信息,去找外资银行、信托公司去沟通协调,建立我们的关系网,当我们的项目敲定的时候,就让我们有资金流做保障,在决策的时候没有后顾之忧,这是我们最希望看到的结果。
  所以,我现在也收集了一些外资商业银行的信息,准备利用年末和明年年初这一个阶段,建立起来和这些金融机构的关系,让他们能够在第一时间为我们的项目做资金的保障,具体的内容会在沟通和协调过后与公司反馈,以便提供给决策层第一手信息。