房地产可行性报告

01
  一、项目概况:
  1、项目名称:“¥¥花园”
  开发建设单位:**¥¥房地产开发有限公司
  2、项目地理位置:本项目位于**市涪城区跃进北路与高水中路交叉口,项目北面为圣水二队居民点,其他几面为待建设用地。
  3、项目周边的环境状况:本项目所在区域在“花园星河湾”、“小岛春天花园”等大型楼盘的带动下,已逐步形成了一个比较成熟的居住区,2005年政府将进一步规范土地市场化的管理,城市土地供应更加紧缺,开发投资商的市场准入难度进一步加大,在2005年下半年到2006年将出现更多的市场空间,本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下,作为一个小型精品楼盘于2005年底或2006年初动工建设并于2006年下半年进行销售,其时机比较适宜。
  4、项目性质及主要特点:本项目土地规划为商业、居住用地,其项目用地较小,地块方正,两面临市政道路,其临街面约170米长。项目西面(跃进北路对面)为规划中的高水中学,东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地。并处于“花园星河湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。
  二、开发项目用地的现状调查及动迁安置:
  1、土地调查:本项目用地由两宗土地构成,其土地证面积总和为7813.21平方米(约11.72亩),均属商业、居住用地,使用单位均为**¥¥房地产开发有限公司。
  2、拆迁调查:本项目土地使用权属**¥¥房地产开发有限公司,其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属¥¥公司,不存在大的拆迁难的问题。
  3、市政基础配套设施调查:本项目地块上有仓房(租赁站),其施工水电问题可在此基础上解决,同时项目两面临市政道路,其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。
  4、地块交通条件调查:本项目周边的市政路网正逐步完善,随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动,将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过,6路、27路、39路公交线路从旁经停,平政长途汽车站相距咫尺,出行非常方便。
  三、市场分析和项目定位:一)、市场分析:
  1、2004年**市房地产市场供给现状分析:
  1)、由于国家宏观调控因素,房地产投资出现减少状态。2004年**市房地产开发投资额为人民币229122万元,同比2003年减少人民币93408.16万元,负增长率为28.96%。
  2)、2004年商品房施工面积2026744平方米(其中:本年新开工面积1219914平方米),施工面积比2003年减少565874平方米,负增长率22%。从施工面积构成看,其中住宅仍占主导地位,为1686960平方米,12270套,但比2003年所占比重下降6.3个百分点,为83%。
  2004年普通商品房施工面积为1089694平方米,8483套,占住宅施工面积总量65%,同比2003年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米,2891套,同比2003年减少143458平方米,846套。经济适用房施工面积54934平方米,610套,同比2003年增加1270平方米,减少93套。别墅施工面积为81532平方米,286套(幢),同比2003年减少106773平方米,402套(幢)。
  从表四图例中看出,因国家宏观调控,我市房地产投资趋势减缓,但投资结构发生变化较大。
  2003年**市住宅投资所占比重为89%,2004年住宅投资下降至83%,非住宅投资中商业用房比重上升较快,由2003年7.8%上升至2004年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。
  3)、商品房竣工面积1509222平方米,比上年增长22%,其中商品住房竣工1229704平方米,8921套,比上年负增长5%;商品用房竣工面积245957平方米,比上年增长495%;写字间竣工12938平方米,比上年增44%;其它用房竣工面积20673平方米,比上年负增35%。
  4)、商品房进入市场情况:
  2004年,**市商品房市场进入共81宗,276幢,1192501平方米。同比上年减少464296平方米,负增长为28%。其中:商品住宅进入市场
  表五:**市2004年商品房竣工面积(按用途分)类型合计住宅商业用房写字间其他
  2003年1476069129881012177423325321812004年150922212297042459571293820673同比增加2.2%-5%49.5%-44%-35%所占比例81%17%0.8%1.2%
  注:所占比例为2004年各类用途竣工商品房总面积比例
  980813平方米,7746套,占商品房进入市场总量82%左右,比上年投入总量减少93%;商业用房投入市场信息69893平方米,占商品房投入市场总量度4%左右,比上年投入总量减少93%;商业用房投入市场169893平方米,占商品房总量14%左右,其他用房市场信息投入38369平方米,占商品房投入市场总量4%左右。
  表八:2004年商品房市场投放情况表:年份合计商业其他
  合计普通住宅电梯公寓别墅经济适用房套M2套M2套M2套M2套M2
  2003年1656797103401511902749794792522083666566281682312909014489513859263032004年1192501774698081354467260041453192065141362694062988216989338369同比增加-28%-35%-23%-47%-78%-79%18%83%所占比重82%74%19%4%3%14%4%
  注:1、所占比重为2004年数据2、普通住宅、电梯、别墅、经济房所占比重为住宅类;商业、其他所占比重为商品房总面积比重
  从2004年商品房市场投入走势看,2003年商品房市场投入系高峰期,该峰值一直延续到2004年一季度。从2004年二季度开始,我市房地产受国家调控影响,市场投入量逐渐减少,至12月底为最低端。2、2004年**市房地产市场需求现状分析:
  2004年,**市房地产市场需求总量大于2003年,房地产市场依然火爆,市场呈现一片繁荣现象,但受银行信贷规模收缩影响,2004年下半年商品房销售有所下降,2004年上半年商品房销售面积为974545平方米,占全年商品房销售总面积66%;下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%。1)、2004年,**市商品房销售1481639平方米,销售金额237173万元,分别比上年增加113464平方米,49133万元。增长率分别为7.6%、20%。表十:2004年商品房销售面积情况:年份合计
  m2合计普通住宅电梯公寓经济适用房别墅商业m2写字间m2其他m2m2套m2套m2套m2套m2套
  200313681751322841979784927466553506342186692017975373215986074423987522004148163913753901045095868372432915412010647416886042520910104150147072004年,商品住宅销售1375390平方米,10150套,销售金额189865万元,比上年分别增加106280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5%、21%。
  2)、2004年住房二级市场日趋活跃,截止12月,累计完成二手房交易2539件,成交面积31.8万平方米,成交金额3.16亿元,分别比上年增长62.1%、88.1%、42.8%;其增长速度远远高于一级市场,成为房地
  产市场新的增长点。3)、消费者购成情况
  随着**市城市化进程加快,**城市居住环境及商品房小区环境的美化,**市城市品牌知名度的不断升高,外地人越来越成为我市住房消费的主力军,外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小,2004年,外地人购买商品房474836平方米,比上年增加185516平方米,比上年增加64%。表十七:消费者购成比例:年份
  销售人群2001年占总量比2002年占总量比2003年占总量比2004年占总量比
  本地人m262460583.5%96141879.5%110021079.2%100680368%外地人m212388016.5%26275421.5%28932020.8%47483632%表十八:外地人购商品房情况按用途分类:
  合计m2普通商品住房电梯公寓别墅办公m2商业m2其他m2m2套m2套m2套
  4748363489832178795396052334871597216537164)、商品房销售价格情况
  2004年,**市商品房销售平均价格为每平方米1794元,(按套内面积计算,下同)其中:普通商品住房1447.76元/m2,电梯公寓2103.55元/m2,别墅1937.48元/m2,商业用房7681.52元/m2,其他用房2380.62元/m2。
  从上列表中反映出,**市房地产商品房价格稳中有升,总体呈列小幅波浪走势,2004年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/平方米,电梯公寓比上年增加121.35元/平方米。5)、不同户型商品房销售情况分析:
  从表二十二至二十四所列数据看出,2004年每套90-130平方米范围内仍然是人们购买的主要对象,每套90平方米以下从2003年的25%上升到达29.27%,比上的上涨4.27个百分点,而每套130平方米以上面积下降2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量从2003年的27%下降为2004年的17.68%,而1600-2000元/平方米商品房成交量从35%上升为2004年的50.4%,呈现出户型变小,单价上升的势态,但总套价2004年同上年相比却变化不大。3、2004年**市商品房空置情况:
  2004年**市商品房空置面积445491平方米,比上年减少67311平方米,负增长率为13%。其中,一年以内商品房空置面积为355135平方米,住宅1102套,一年以上商品房空置面积为90356平方米,住宅288套。
  表二十五:2004年商品房空置面分段表一年以内空置
  合计合计住宅商业写字其他m2套普通住房电梯经适房别墅
  3551352661401716m2套m2套m2套m2套79691373655681614611102613673651567414527138104
  比例75%61%23%6%10%22.4%1%1.6%一年以上空置
  合计合计住宅商业写字其他m2套普通住房电梯经适房别墅
  90356462245288m2套m2套m2套m2套3685911486104297181951652793
  比例52%64%36%41%1.3%6.7%
  注:普通住宅、电梯公寓、经适房、别墅扬占比重为住宅类所占比重
  2004年**市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的29%,比上年减少5.7%,其中一年以上空置面积90356平方米,比上年减少7.63%。虽然商品房空置面积比上年减少,但2004年下半年增加68114平方米,增长比率为18%。
  4、2004年**市房地产市场发展特点:1)、房地产开发投资增幅减缓:
  **市2004年房地产开发投资22.9亿元,比上年减少9.3亿元,施工面积2026744平方米,比上年减少565874平方米,增长。分别比上年减少28%、22%。尤其是下半年,房地产市场投入量进一步趋缓,据统计,2004年上半年商品房市场投入面积707228平方米,下半年商品房市场投入面积485273平方米,上半年与下半年投放量比重分别59.3%、40.7%。2)、房价基本平稳:
  几年来,**的商品房价格一直没有大起大落,普通住宅多在1400元/m2左右上下浮动。每年上升比例不超过10%,一直保持平稳发展。
  3)、商品房销售上涨速度较快,但下半年销售有所回落。2003年下半年至2004年上半年,**市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2004年上半年商品房销售面积已达到97454平方米,销售金额14亿多元,但2004年下半年商品房销售趋缓,只销售商品房507094平方米,销售金额9亿多元。
  4)、商业用房投资势头强劲
  2004年,**商业地产呈现出强劲的投资势头,万向装饰建材城、花园市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场,天晨爱喜嘉年华、东辰新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据统计,2004年我市商业用房在建施工面积达308766平方米,同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面积15%,比上年增加7.2%。5)、二手房市场增长较快,连动商品房市场销售快速增长。
  衡量一个城市房地产是否健康稳定发展,二手房市场是否火爆是一个重要标志。2004年,**二手房市场已开始步入高发展期,本年同比上年增长88.1%,快速上涨极大地拉动了商品房市场。
  6)、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购买我市商品房,近三年来增长速度不断加快,2001年外来人口购商品房123880平方米,2002年购商品房262745平方米,2003年购商品房267965平方米,2004年达到474836平方米,同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增长做出了贡献。7)、小户型商品房开始受到市场青睐,受到开发商、消费者追捧。5、2004年**市房地产市场存在问题:
  1)、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的
  矛盾。近几年来,我市土地市场价格上升幅度极大,尤其是实行土地供给体制改变后,竞拍价格一路走高,对商品房成本产生了极大的影响,带来了极大的销售风险。而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕,商品房价格一直处于平缓的上升趋势,为了消化土地价格上升所占用成本的比重,开发商只能采取住宅保本或微亏,用提高营业用房售价来赚钱,长持下去,将会对**商业房产带来极为不利的影响。
  2)、原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险。房地产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨,对房地产市场影响甚大。如2004年下半年页岩砖由0.14元/匹涨至0.21元/匹,致使商品房成本每平方米上涨15元左右。
  3)、受国家宏观调控影响,**市房地产开发投资、销售在2004年下半年受到明显影响,出现减缓趋势。尤其是银行实行紧缩政策,提高存款准备金利率,将房地产开发项目资本金提高15个百分点,使房地产开发企业贷款受到限制。
  4)、商品房开发结构性矛盾仍然存在,影响房地产市场发展。2004年我市商品房开发中,存量房有一定比例减少的下半年空置房又有所增加,尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。6、2005年**市房地产市场预测:
  1)、**市经济的持续发展,为房产业的持续发展提供了保证。但是,
  由于近年**国民经济GPP增涨速度放慢,将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看,2005年可能投入市场项目30多个,投入市场面积140多万平方米。但我市商品房销售市场却在2004年下半年出现回落,有可能出现新的供应大于需求矛盾。
  2)、政府对土地调控度加强,拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性
  土地供应将得到进一下控制,政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理,一些规模不断做大,运营效益不断提高的房地产开发企业,手中囤积的土地数量开始下降,市场上的需求已开始逐渐凸现,招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现,而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。3)、2005年商品房价格预计将保持相对平衡,但应有一定升幅。**
  市房地产市场经过多年发展,市场化程度较高,开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋天理智与成熟。房价稳中有升应该是2005年总趋势。2005年总体上供给大于需求,仍属买方市场。一方面,在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升,地段优越的优质楼盘,市场价格将有一定的上升空间。另一方面,一些自身素质差,规划设计欠佳,推盘周期较长的项目,价格则会下降。4)、二手房屋市场交易将继续保持畅旺:
  98年以来,**市实施住房私有化后,又出台了一系列促进住房改革
  制度的政策,使二手房市场日趋活跃,尤其是2002年开始实施的住房货币化补帖制度,更加促使二手房市场的发展。从2003年开始,其效果更加明显,预计2005年二手房市场将更加畅量旺,二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。
  5)、外来人口购房将进一步扩展,继续支撑**市房地产市场的繁荣。但随着**市城市幅射力的减弱,周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广**城市品牌,吸引外来人口购买商品房。二)、项目市场定位:
  1、项目周边类比竞争楼盘市场调研:
  为了进一步了解圣水片区房地产开发项目的整体情况,为“¥¥花园”项目开发提供数据、信息支持,而对该区域楼盘进行了市场调查,选取“花园星河湾二期(星河圣景)”、“金达小区”、“青清怡苑”、“随园新村二期”、“山水姻缘”等楼盘作为样本进行对比分析,情况如下:项目周边类比竞争楼盘基本资料:1)、商业部分
  ①、花园“星河湾”一期(临街或小区内底层门面):
  该项目仅一期有门面,项目位于跃进北路末段。门面进深约为9m~16m,开间约为3.6m~6.9m,建筑面积销售单价为3500元/㎡,销售情况比较好,尤其内街门面销售基本告罄。②、金达小区(临长虹大道及待建城市道路的底层门面待出售):
  该项目位于跃进北路,在本项目及“星河湾”之间。临跃进北路底层门面进深约11m左右),开间约为3.3m、3.9m,门面建筑面积销售单价为4500元/㎡左右,该部分门面已销售完。临长虹大道及待建城市规划道路的门面现未向社会公开发售,待周边环境配套设施形成后在对外销售。③、青清怡苑(两层门面):
  该项目位于跃进北路,在本项目斜对面。该项目门面进深约为10.2m,开间为2.6m、3.6m、4.5m等。
  现余两套面积大于50㎡的门面未售,其门面建筑面积销售单价为5000元/㎡(优惠后销售价)。二楼门面以建筑面积2800元/㎡被个人全端。④、山水姻缘(两层门面):
  该项目位于高水南路与跃进北路的交叉口,在青清怡苑项目正对面。该项目临街一、二层为进深17和19米的大门面,每个门面面宽大概在6米左右,其一层门面建筑面积销售均价在6000元/㎡,二楼门面建筑面积销售均价在2600元/㎡。本项目才取得预售资格,具体销售情况需进一步调查。
  由此可见,该区域门面单价总体来说不是太高,根据**市现有商业地产开发前景来说,该区域在几个高档楼盘的带动下,以及市政配套设施的进一步完善,只要项目门面面积适中,其门面销售单价有很大的提升潜力。2)、住宅
  ①、花园“星河湾”二期(2F~7F):
  花园“星河湾”小区全部完成后,小区共有住宅2000余套,一期总体销售情况比较好,二期于1月15日正式预售。二期单套建筑面积最小约为89㎡(两室两厅单卫双阳台),仅两幢楼共96套,销售情况较好,一期类似该户型约140套已销售完。二期项目中最小的小三室户型面积约为110㎡。跃层最小建筑面积为156㎡、二期住宅正式预售前建筑面积销售价格如下:1F:1406元/㎡;2F、5F:1477元/㎡;3F、4F:1548元/㎡;6-7F(跃层):1450元/㎡。小区配套费仅燃气入户费3610元/户,物管费为0.45元/㎡。②、金达小区(1F~7F):
  该项目住宅建筑面积分布为:项目主要以两室户型为主。两室两厅单卫单阳台有89㎡、91㎡、96㎡;两室两厅双卫双阳台:119㎡;三室两厅双卫单阳台:112㎡、127㎡;三室两厅双卫双阳台:122㎡;三室两厅双卫四阳台:140㎡,没有两室两厅等小户型。根据该项目售楼部楼盘销售进度表分布来看,住宅仅建筑面积91㎡左右的小两室两厅户型销售形式较好。其大户型销售形势不是很好。

房地产可行性研究报告范文

02
  一、项目概况:
  1、项目名称:“¥¥花园”
  开发建设单位:**¥¥房地产开发有限公司
  2、项目地理位置:本项目位于**市涪城区跃进北路与高水中路交叉口,项目北面为圣水二队居民点,其他几面为待建设用地。
  3、项目周边的环境状况:本项目所在区域在“花园星河湾”、“小岛春天花园”等大型楼盘的带动下,已逐步形成了一个比较成熟的居住区,2005年政府将进一步规范土地市场化的管理,城市土地供应更加紧缺,开发投资商的市场准入难度进一步加大,在2005年下半年到2006年将出现更多的市场空间,本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下,作为一个小型精品楼盘于2005年底或2006年初动工建设并于2006年下半年进行销售,其时机比较适宜。
  4、项目性质及主要特点:本项目土地规划为商业、居住用地,其项目用地较小,地块方正,两面临市政道路,其临街面约170米长。项目西面(跃进北路对面)为规划中的高水中学,东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地。并处于“花园星河湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。
  二、开发项目用地的现状调查及动迁安置:
  1、土地调查:本项目用地由两宗土地构成,其土地证面积总和为7813.21平方米(约11.72亩),均属商业、居住用地,使用单位均为**¥¥房地产开发有限公司。
  2、拆迁调查:本项目土地使用权属**¥¥房地产开发有限公司,其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属¥¥公司,不存在大的拆迁难的问题。
  3、市政基础配套设施调查:本项目地块上有仓房(租赁站),其施工水电问题可在此基础上解决,同时项目两面临市政道路,其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。
  4、地块交通条件调查:本项目周边的市政路网正逐步完善,随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动,将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过,6路、27路、39路公交线路从旁经停,平政长途汽车站相距咫尺,出行非常方便。
  三、市场分析和项目定位:一)、市场分析:
  1、2004年**市房地产市场供给现状分析:
  1)、由于国家宏观调控因素,房地产投资出现减少状态。2004年**市房地产开发投资额为人民币229122万元,同比2003年减少人民币93408.16万元,负增长率为28.96%。
  2)、2004年商品房施工面积2026744平方米(其中:本年新开工面积1219914平方米),施工面积比2003年减少565874平方米,负增长率22%。从施工面积构成看,其中住宅仍占主导地位,为1686960平方米,12270套,但比2003年所占比重下降6.3个百分点,为83%。
  2004年普通商品房施工面积为1089694平方米,8483套,占住宅施工面积总量65%,同比2003年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米,2891套,同比2003年减少143458平方米,846套。经济适用房施工面积54934平方米,610套,同比2003年增加1270平方米,减少93套。别墅施工面积为81532平方米,286套(幢),同比2003年减少106773平方米,402套(幢)。
  从表四图例中看出,因国家宏观调控,我市房地产投资趋势减缓,但投资结构发生变化较大。
  2003年**市住宅投资所占比重为89%,2004年住宅投资下降至83%,非住宅投资中商业用房比重上升较快,由2003年7.8%上升至2004年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。
  3)、商品房竣工面积1509222平方米,比上年增长22%,其中商品住房竣工1229704平方米,8921套,比上年负增长5%;商品用房竣工面积245957平方米,比上年增长495%;写字间竣工12938平方米,比上年增44%;其它用房竣工面积20673平方米,比上年负增35%。
  4)、商品房进入市场情况:
  2004年,**市商品房市场进入共81宗,276幢,1192501平方米。同比上年减少464296平方米,负增长为28%。其中:商品住宅进入市场
  表五:**市2004年商品房竣工面积(按用途分)类型合计住宅商业用房写字间其他
  2003年1476069129881012177423325321812004年150922212297042459571293820673同比增加2.2%-5%49.5%-44%-35%所占比例81%17%0.8%1.2%
  注:所占比例为2004年各类用途竣工商品房总面积比例
  980813平方米,7746套,占商品房进入市场总量82%左右,比上年投入总量减少93%;商业用房投入市场信息69893平方米,占商品房投入市场总量度4%左右,比上年投入总量减少93%;商业用房投入市场169893平方米,占商品房总量14%左右,其他用房市场信息投入38369平方米,占商品房投入市场总量4%左右。
  表八:2004年商品房市场投放情况表:年份合计商业其他
  合计普通住宅电梯公寓别墅经济适用房套M2套M2套M2套M2套M2
  2003年1656797103401511902749794792522083666566281682312909014489513859263032004年1192501774698081354467260041453192065141362694062988216989338369同比增加-28%-35%-23%-47%-78%-79%18%83%所占比重82%74%19%4%3%14%4%
  注:1、所占比重为2004年数据2、普通住宅、电梯、别墅、经济房所占比重为住宅类;商业、其他所占比重为商品房总面积比重
  从2004年商品房市场投入走势看,2003年商品房市场投入系高峰期,该峰值一直延续到2004年一季度。从2004年二季度开始,我市房地产受国家调控影响,市场投入量逐渐减少,至12月底为最低端。2、2004年**市房地产市场需求现状分析:
  2004年,**市房地产市场需求总量大于2003年,房地产市场依然火爆,市场呈现一片繁荣现象,但受银行信贷规模收缩影响,2004年下半年商品房销售有所下降,2004年上半年商品房销售面积为974545平方米,占全年商品房销售总面积66%;下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%。1)、2004年,**市商品房销售1481639平方米,销售金额237173万元,分别比上年增加113464平方米,49133万元。增长率分别为7.6%、20%。表十:2004年商品房销售面积情况:年份合计
  m2合计普通住宅电梯公寓经济适用房别墅商业m2写字间m2其他m2m2套m2套m2套m2套m2套
  200313681751322841979784927466553506342186692017975373215986074423987522004148163913753901045095868372432915412010647416886042520910104150147072004年,商品住宅销售1375390平方米,10150套,销售金额189865万元,比上年分别增加106280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5%、21%。
  2)、2004年住房二级市场日趋活跃,截止12月,累计完成二手房交易2539件,成交面积31.8万平方米,成交金额3.16亿元,分别比上年增长62.1%、88.1%、42.8%;其增长速度远远高于一级市场,成为房地
  产市场新的增长点。3)、消费者购成情况
  随着**市城市化进程加快,**城市居住环境及商品房小区环境的美化,**市城市品牌知名度的不断升高,外地人越来越成为我市住房消费的主力军,外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小,2004年,外地人购买商品房474836平方米,比上年增加185516平方米,比上年增加64%。表十七:消费者购成比例:年份
  销售人群2001年占总量比2002年占总量比2003年占总量比2004年占总量比
  本地人m262460583.5%96141879.5%110021079.2%100680368%外地人m212388016.5%26275421.5%28932020.8%47483632%表十八:外地人购商品房情况按用途分类:
  合计m2普通商品住房电梯公寓别墅办公m2商业m2其他m2m2套m2套m2套
  4748363489832178795396052334871597216537164)、商品房销售价格情况
  2004年,**市商品房销售平均价格为每平方米1794元,(按套内面积计算,下同)其中:普通商品住房1447.76元/m2,电梯公寓2103.55元/m2,别墅1937.48元/m2,商业用房7681.52元/m2,其他用房2380.62元/m2。
  从上列表中反映出,**市房地产商品房价格稳中有升,总体呈列小幅波浪走势,2004年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/平方米,电梯公寓比上年增加121.35元/平方米。5)、不同户型商品房销售情况分析:
  从表二十二至二十四所列数据看出,2004年每套90-130平方米范围内仍然是人们购买的主要对象,每套90平方米以下从2003年的25%上升到达29.27%,比上的上涨4.27个百分点,而每套130平方米以上面积下降2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量从2003年的27%下降为2004年的17.68%,而1600-2000元/平方米商品房成交量从35%上升为2004年的50.4%,呈现出户型变小,单价上升的势态,但总套价2004年同上年相比却变化不大。3、2004年**市商品房空置情况:
  2004年**市商品房空置面积445491平方米,比上年减少67311平方米,负增长率为13%。其中,一年以内商品房空置面积为355135平方米,住宅1102套,一年以上商品房空置面积为90356平方米,住宅288套。
  表二十五:2004年商品房空置面分段表一年以内空置
  合计合计住宅商业写字其他m2套普通住房电梯经适房别墅
  3551352661401716m2套m2套m2套m2套79691373655681614611102613673651567414527138104
  比例75%61%23%6%10%22.4%1%1.6%一年以上空置
  合计合计住宅商业写字其他m2套普通住房电梯经适房别墅
  90356462245288m2套m2套m2套m2套3685911486104297181951652793
  比例52%64%36%41%1.3%6.7%
  注:普通住宅、电梯公寓、经适房、别墅扬占比重为住宅类所占比重
  2004年**市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的29%,比上年减少5.7%,其中一年以上空置面积90356平方米,比上年减少7.63%。虽然商品房空置面积比上年减少,但2004年下半年增加68114平方米,增长比率为18%。
  4、2004年**市房地产市场发展特点:1)、房地产开发投资增幅减缓:
  **市2004年房地产开发投资22.9亿元,比上年减少9.3亿元,施工面积2026744平方米,比上年减少565874平方米,增长。分别比上年减少28%、22%。尤其是下半年,房地产市场投入量进一步趋缓,据统计,2004年上半年商品房市场投入面积707228平方米,下半年商品房市场投入面积485273平方米,上半年与下半年投放量比重分别59.3%、40.7%。2)、房价基本平稳:
  几年来,**的商品房价格一直没有大起大落,普通住宅多在1400元/m2左右上下浮动。每年上升比例不超过10%,一直保持平稳发展。
  3)、商品房销售上涨速度较快,但下半年销售有所回落。2003年下半年至2004年上半年,**市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2004年上半年商品房销售面积已达到97454平方米,销售金额14亿多元,但2004年下半年商品房销售趋缓,只销售商品房507094平方米,销售金额9亿多元。
  4)、商业用房投资势头强劲
  2004年,**商业地产呈现出强劲的投资势头,万向装饰建材城、花园市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场,天晨爱喜嘉年华、东辰新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据统计,2004年我市商业用房在建施工面积达308766平方米,同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面积15%,比上年增加7.2%。5)、二手房市场增长较快,连动商品房市场销售快速增长。
  衡量一个城市房地产是否健康稳定发展,二手房市场是否火爆是一个重要标志。2004年,**二手房市场已开始步入高发展期,本年同比上年增长88.1%,快速上涨极大地拉动了商品房市场。
  6)、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购买我市商品房,近三年来增长速度不断加快,2001年外来人口购商品房123880平方米,2002年购商品房262745平方米,2003年购商品房267965平方米,2004年达到474836平方米,同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增长做出了贡献。7)、小户型商品房开始受到市场青睐,受到开发商、消费者追捧。5、2004年**市房地产市场存在问题:
  1)、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的
  矛盾。近几年来,我市土地市场价格上升幅度极大,尤其是实行土地供给体制改变后,竞拍价格一路走高,对商品房成本产生了极大的影响,带来了极大的销售风险。而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕,商品房价格一直处于平缓的上升趋势,为了消化土地价格上升所占用成本的比重,开发商只能采取住宅保本或微亏,用提高营业用房售价来赚钱,长持下去,将会对**商业房产带来极为不利的影响。
  2)、原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险。房地产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨,对房地产市场影响甚大。如2004年下半年页岩砖由0.14元/匹涨至0.21元/匹,致使商品房成本每平方米上涨15元左右。
  3)、受国家宏观调控影响,**市房地产开发投资、销售在2004年下半年受到明显影响,出现减缓趋势。尤其是银行实行紧缩政策,提高存款准备金利率,将房地产开发项目资本金提高15个百分点,使房地产开发企业贷款受到限制。
  4)、商品房开发结构性矛盾仍然存在,影响房地产市场发展。2004年我市商品房开发中,存量房有一定比例减少的下半年空置房又有所增加,尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。6、2005年**市房地产市场预测:
  1)、**市经济的持续发展,为房产业的持续发展提供了保证。但是,
  由于近年**国民经济GPP增涨速度放慢,将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看,2005年可能投入市场项目30多个,投入市场面积140多万平方米。但我市商品房销售市场却在2004年下半年出现回落,有可能出现新的供应大于需求矛盾。
  2)、政府对土地调控度加强,拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性
  土地供应将得到进一下控制,政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理,一些规模不断做大,运营效益不断提高的房地产开发企业,手中囤积的土地数量开始下降,市场上的需求已开始逐渐凸现,招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现,而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。3)、2005年商品房价格预计将保持相对平衡,但应有一定升幅。**
  市房地产市场经过多年发展,市场化程度较高,开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋天理智与成熟。房价稳中有升应该是2005年总趋势。2005年总体上供给大于需求,仍属买方市场。一方面,在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升,地段优越的优质楼盘,市场价格将有一定的上升空间。另一方面,一些自身素质差,规划设计欠佳,推盘周期较长的项目,价格则会下降。4)、二手房屋市场交易将继续保持畅旺:
  98年以来,**市实施住房私有化后,又出台了一系列促进住房改革
  制度的政策,使二手房市场日趋活跃,尤其是2002年开始实施的住房货币化补帖制度,更加促使二手房市场的发展。从2003年开始,其效果更加明显,预计2005年二手房市场将更加畅量旺,二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。
  5)、外来人口购房将进一步扩展,继续支撑**市房地产市场的繁荣。但随着**市城市幅射力的减弱,周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广**城市品牌,吸引外来人口购买商品房。二)、项目市场定位:
  1、项目周边类比竞争楼盘市场调研:
  为了进一步了解圣水片区房地产开发项目的整体情况,为“¥¥花园”项目开发提供数据、信息支持,而对该区域楼盘进行了市场调查,选取“花园星河湾二期(星河圣景)”、“金达小区”、“青清怡苑”、“随园新村二期”、“山水姻缘”等楼盘作为样本进行对比分析,情况如下:项目周边类比竞争楼盘基本资料:1)、商业部分
  ①、花园“星河湾”一期(临街或小区内底层门面):
  该项目仅一期有门面,项目位于跃进北路末段。门面进深约为9m~16m,开间约为3.6m~6.9m,建筑面积销售单价为3500元/㎡,销售情况比较好,尤其内街门面销售基本告罄。②、金达小区(临长虹大道及待建城市道路的底层门面待出售):
  该项目位于跃进北路,在本项目及“星河湾”之间。临跃进北路底层门面进深约11m左右),开间约为3.3m、3.9m,门面建筑面积销售单价为4500元/㎡左右,该部分门面已销售完。临长虹大道及待建城市规划道路的门面现未向社会公开发售,待周边环境配套设施形成后在对外销售。③、青清怡苑(两层门面):
  该项目位于跃进北路,在本项目斜对面。该项目门面进深约为10.2m,开间为2.6m、3.6m、4.5m等。
  现余两套面积大于50㎡的门面未售,其门面建筑面积销售单价为5000元/㎡(优惠后销售价)。二楼门面以建筑面积2800元/㎡被个人全端。④、山水姻缘(两层门面):
  该项目位于高水南路与跃进北路的交叉口,在青清怡苑项目正对面。该项目临街一、二层为进深17和19米的大门面,每个门面面宽大概在6米左右,其一层门面建筑面积销售均价在6000元/㎡,二楼门面建筑面积销售均价在2600元/㎡。本项目才取得预售资格,具体销售情况需进一步调查。
  由此可见,该区域门面单价总体来说不是太高,根据**市现有商业地产开发前景来说,该区域在几个高档楼盘的带动下,以及市政配套设施的进一步完善,只要项目门面面积适中,其门面销售单价有很大的提升潜力。2)、住宅
  ①、花园“星河湾”二期(2F~7F):
  花园“星河湾”小区全部完成后,小区共有住宅2000余套,一期总体销售情况比较好,二期于1月15日正式预售。二期单套建筑面积最小约为89㎡(两室两厅单卫双阳台),仅两幢楼共96套,销售情况较好,一期类似该户型约140套已销售完。二期项目中最小的小三室户型面积约为110㎡。跃层最小建筑面积为156㎡、二期住宅正式预售前建筑面积销售价格如下:1F:1406元/㎡;2F、5F:1477元/㎡;3F、4F:1548元/㎡;6-7F(跃层):1450元/㎡。小区配套费仅燃气入户费3610元/户,物管费为0.45元/㎡。②、金达小区(1F~7F):
  该项目住宅建筑面积分布为:项目主要以两室户型为主。两室两厅单卫单阳台有89㎡、91㎡、96㎡;两室两厅双卫双阳台:119㎡;三室两厅双卫单阳台:112㎡、127㎡;三室两厅双卫双阳台:122㎡;三室两厅双卫四阳台:140㎡,没有两室两厅等小户型。根据该项目售楼部楼盘销售进度表分布来看,住宅仅建筑面积91㎡左右的小两室两厅户型销售形式较好。其大户型销售形势不是很好。

房地产项目可行性研究报告

03
  一、项目概况:
  1、项目名称:“¥¥花园”
  开发建设单位:**¥¥房地产开发有限公司
  2、项目地理位置:本项目位于**市涪城区跃进北路与高水中路交叉口,项目北面为圣水二队居民点,其他几面为待建设用地。
  3、项目周边的环境状况:本项目所在区域在“花园星河湾”、“小岛春天花园”等大型楼盘的带动下,已逐步形成了一个比较成熟的居住区,2005年政府将进一步规范土地市场化的管理,城市土地供应更加紧缺,开发投资商的市场准入难度进一步加大,在2005年下半年到2006年将出现更多的市场空间,本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下,作为一个小型精品楼盘于2005年底或2006年初动工建设并于2006年下半年进行销售,其时机比较适宜。
  4、项目性质及主要特点:本项目土地规划为商业、居住用地,其项目用地较小,地块方正,两面临市政道路,其临街面约170米长。项目西面(跃进北路对面)为规划中的高水中学,东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地。并处于“花园星河湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。
  二、开发项目用地的现状调查及动迁安置:
  1、土地调查:本项目用地由两宗土地构成,其土地证面积总和为7813.21平方米(约11.72亩),均属商业、居住用地,使用单位均为**¥¥房地产开发有限公司。
  2、拆迁调查:本项目土地使用权属**¥¥房地产开发有限公司,其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属¥¥公司,不存在大的拆迁难的问题。
  3、市政基础配套设施调查:本项目地块上有仓房(租赁站),其施工水电问题可在此基础上解决,同时项目两面临市政道路,其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。
  4、地块交通条件调查:本项目周边的市政路网正逐步完善,随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动,将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过,6路、27路、39路公交线路从旁经停,平政长途汽车站相距咫尺,出行非常方便。
  三、市场分析和项目定位:一)、市场分析:
  1、2004年**市房地产市场供给现状分析:
  1)、由于国家宏观调控因素,房地产投资出现减少状态。2004年**市房地产开发投资额为人民币229122万元,同比2003年减少人民币93408.16万元,负增长率为28.96%。
  2)、2004年商品房施工面积2026744平方米(其中:本年新开工面积1219914平方米),施工面积比2003年减少565874平方米,负增长率22%。从施工面积构成看,其中住宅仍占主导地位,为1686960平方米,12270套,但比2003年所占比重下降6.3个百分点,为83%。
  2004年普通商品房施工面积为1089694平方米,8483套,占住宅施工面积总量65%,同比2003年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米,2891套,同比2003年减少143458平方米,846套。经济适用房施工面积54934平方米,610套,同比2003年增加1270平方米,减少93套。别墅施工面积为81532平方米,286套(幢),同比2003年减少106773平方米,402套(幢)。
  从表四图例中看出,因国家宏观调控,我市房地产投资趋势减缓,但投资结构发生变化较大。
  2003年**市住宅投资所占比重为89%,2004年住宅投资下降至83%,非住宅投资中商业用房比重上升较快,由2003年7.8%上升至2004年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。
  3)、商品房竣工面积1509222平方米,比上年增长22%,其中商品住房竣工1229704平方米,8921套,比上年负增长5%;商品用房竣工面积245957平方米,比上年增长495%;写字间竣工12938平方米,比上年增44%;其它用房竣工面积20673平方米,比上年负增35%。
  4)、商品房进入市场情况:
  2004年,**市商品房市场进入共81宗,276幢,1192501平方米。同比上年减少464296平方米,负增长为28%。其中:商品住宅进入市场
  表五:**市2004年商品房竣工面积(按用途分)类型合计住宅商业用房写字间其他
  2003年1476069129881012177423325321812004年150922212297042459571293820673同比增加2.2%-5%49.5%-44%-35%所占比例81%17%0.8%1.2%
  注:所占比例为2004年各类用途竣工商品房总面积比例
  980813平方米,7746套,占商品房进入市场总量82%左右,比上年投入总量减少93%;商业用房投入市场信息69893平方米,占商品房投入市场总量度4%左右,比上年投入总量减少93%;商业用房投入市场169893平方米,占商品房总量14%左右,其他用房市场信息投入38369平方米,占商品房投入市场总量4%左右。
  表八:2004年商品房市场投放情况表:年份合计商业其他
  合计普通住宅电梯公寓别墅经济适用房套M2套M2套M2套M2套M2
  2003年1656797103401511902749794792522083666566281682312909014489513859263032004年1192501774698081354467260041453192065141362694062988216989338369同比增加-28%-35%-23%-47%-78%-79%18%83%所占比重82%74%19%4%3%14%4%
  注:1、所占比重为2004年数据2、普通住宅、电梯、别墅、经济房所占比重为住宅类;商业、其他所占比重为商品房总面积比重
  从2004年商品房市场投入走势看,2003年商品房市场投入系高峰期,该峰值一直延续到2004年一季度。从2004年二季度开始,我市房地产受国家调控影响,市场投入量逐渐减少,至12月底为最低端。2、2004年**市房地产市场需求现状分析:
  2004年,**市房地产市场需求总量大于2003年,房地产市场依然火爆,市场呈现一片繁荣现象,但受银行信贷规模收缩影响,2004年下半年商品房销售有所下降,2004年上半年商品房销售面积为974545平方米,占全年商品房销售总面积66%;下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%。1)、2004年,**市商品房销售1481639平方米,销售金额237173万元,分别比上年增加113464平方米,49133万元。增长率分别为7.6%、20%。表十:2004年商品房销售面积情况:年份合计
  m2合计普通住宅电梯公寓经济适用房别墅商业m2写字间m2其他m2m2套m2套m2套m2套m2套
  200313681751322841979784927466553506342186692017975373215986074423987522004148163913753901045095868372432915412010647416886042520910104150147072004年,商品住宅销售1375390平方米,10150套,销售金额189865万元,比上年分别增加106280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5%、21%。
  2)、2004年住房二级市场日趋活跃,截止12月,累计完成二手房交易2539件,成交面积31.8万平方米,成交金额3.16亿元,分别比上年增长62.1%、88.1%、42.8%;其增长速度远远高于一级市场,成为房地
  产市场新的增长点。3)、消费者购成情况
  随着**市城市化进程加快,**城市居住环境及商品房小区环境的美化,**市城市品牌知名度的不断升高,外地人越来越成为我市住房消费的主力军,外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小,2004年,外地人购买商品房474836平方米,比上年增加185516平方米,比上年增加64%。表十七:消费者购成比例:年份
  销售人群2001年占总量比2002年占总量比2003年占总量比2004年占总量比
  本地人m262460583.5%96141879.5%110021079.2%100680368%外地人m212388016.5%26275421.5%28932020.8%47483632%表十八:外地人购商品房情况按用途分类:
  合计m2普通商品住房电梯公寓别墅办公m2商业m2其他m2m2套m2套m2套
  4748363489832178795396052334871597216537164)、商品房销售价格情况
  2004年,**市商品房销售平均价格为每平方米1794元,(按套内面积计算,下同)其中:普通商品住房1447.76元/m2,电梯公寓2103.55元/m2,别墅1937.48元/m2,商业用房7681.52元/m2,其他用房2380.62元/m2。
  从上列表中反映出,**市房地产商品房价格稳中有升,总体呈列小幅波浪走势,2004年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/平方米,电梯公寓比上年增加121.35元/平方米。5)、不同户型商品房销售情况分析:
  从表二十二至二十四所列数据看出,2004年每套90-130平方米范围内仍然是人们购买的主要对象,每套90平方米以下从2003年的25%上升到达29.27%,比上的上涨4.27个百分点,而每套130平方米以上面积下降2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量从2003年的27%下降为2004年的17.68%,而1600-2000元/平方米商品房成交量从35%上升为2004年的50.4%,呈现出户型变小,单价上升的势态,但总套价2004年同上年相比却变化不大。3、2004年**市商品房空置情况:
  2004年**市商品房空置面积445491平方米,比上年减少67311平方米,负增长率为13%。其中,一年以内商品房空置面积为355135平方米,住宅1102套,一年以上商品房空置面积为90356平方米,住宅288套。
  表二十五:2004年商品房空置面分段表一年以内空置
  合计合计住宅商业写字其他m2套普通住房电梯经适房别墅
  3551352661401716m2套m2套m2套m2套79691373655681614611102613673651567414527138104
  比例75%61%23%6%10%22.4%1%1.6%一年以上空置
  合计合计住宅商业写字其他m2套普通住房电梯经适房别墅
  90356462245288m2套m2套m2套m2套3685911486104297181951652793
  比例52%64%36%41%1.3%6.7%
  注:普通住宅、电梯公寓、经适房、别墅扬占比重为住宅类所占比重
  2004年**市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的29%,比上年减少5.7%,其中一年以上空置面积90356平方米,比上年减少7.63%。虽然商品房空置面积比上年减少,但2004年下半年增加68114平方米,增长比率为18%。
  4、2004年**市房地产市场发展特点:1)、房地产开发投资增幅减缓:
  **市2004年房地产开发投资22.9亿元,比上年减少9.3亿元,施工面积2026744平方米,比上年减少565874平方米,增长。分别比上年减少28%、22%。尤其是下半年,房地产市场投入量进一步趋缓,据统计,2004年上半年商品房市场投入面积707228平方米,下半年商品房市场投入面积485273平方米,上半年与下半年投放量比重分别59.3%、40.7%。2)、房价基本平稳:
  几年来,**的商品房价格一直没有大起大落,普通住宅多在1400元/m2左右上下浮动。每年上升比例不超过10%,一直保持平稳发展。
  3)、商品房销售上涨速度较快,但下半年销售有所回落。2003年下半年至2004年上半年,**市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2004年上半年商品房销售面积已达到97454平方米,销售金额14亿多元,但2004年下半年商品房销售趋缓,只销售商品房507094平方米,销售金额9亿多元。
  4)、商业用房投资势头强劲
  2004年,**商业地产呈现出强劲的投资势头,万向装饰建材城、花园市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场,天晨爱喜嘉年华、东辰新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据统计,2004年我市商业用房在建施工面积达308766平方米,同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面积15%,比上年增加7.2%。5)、二手房市场增长较快,连动商品房市场销售快速增长。
  衡量一个城市房地产是否健康稳定发展,二手房市场是否火爆是一个重要标志。2004年,**二手房市场已开始步入高发展期,本年同比上年增长88.1%,快速上涨极大地拉动了商品房市场。
  6)、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购买我市商品房,近三年来增长速度不断加快,2001年外来人口购商品房123880平方米,2002年购商品房262745平方米,2003年购商品房267965平方米,2004年达到474836平方米,同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增长做出了贡献。7)、小户型商品房开始受到市场青睐,受到开发商、消费者追捧。5、2004年**市房地产市场存在问题:
  1)、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的
  矛盾。近几年来,我市土地市场价格上升幅度极大,尤其是实行土地供给体制改变后,竞拍价格一路走高,对商品房成本产生了极大的影响,带来了极大的销售风险。而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕,商品房价格一直处于平缓的上升趋势,为了消化土地价格上升所占用成本的比重,开发商只能采取住宅保本或微亏,用提高营业用房售价来赚钱,长持下去,将会对**商业房产带来极为不利的影响。
  2)、原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险。房地产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨,对房地产市场影响甚大。如2004年下半年页岩砖由0.14元/匹涨至0.21元/匹,致使商品房成本每平方米上涨15元左右。
  3)、受国家宏观调控影响,**市房地产开发投资、销售在2004年下半年受到明显影响,出现减缓趋势。尤其是银行实行紧缩政策,提高存款准备金利率,将房地产开发项目资本金提高15个百分点,使房地产开发企业贷款受到限制。
  4)、商品房开发结构性矛盾仍然存在,影响房地产市场发展。2004年我市商品房开发中,存量房有一定比例减少的下半年空置房又有所增加,尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。6、2005年**市房地产市场预测:
  1)、**市经济的持续发展,为房产业的持续发展提供了保证。但是,
  由于近年**国民经济GPP增涨速度放慢,将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看,2005年可能投入市场项目30多个,投入市场面积140多万平方米。但我市商品房销售市场却在2004年下半年出现回落,有可能出现新的供应大于需求矛盾。
  2)、政府对土地调控度加强,拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性
  土地供应将得到进一下控制,政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理,一些规模不断做大,运营效益不断提高的房地产开发企业,手中囤积的土地数量开始下降,市场上的需求已开始逐渐凸现,招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现,而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。3)、2005年商品房价格预计将保持相对平衡,但应有一定升幅。**
  市房地产市场经过多年发展,市场化程度较高,开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋天理智与成熟。房价稳中有升应该是2005年总趋势。2005年总体上供给大于需求,仍属买方市场。一方面,在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升,地段优越的优质楼盘,市场价格将有一定的上升空间。另一方面,一些自身素质差,规划设计欠佳,推盘周期较长的项目,价格则会下降。4)、二手房屋市场交易将继续保持畅旺:
  98年以来,**市实施住房私有化后,又出台了一系列促进住房改革
  制度的政策,使二手房市场日趋活跃,尤其是2002年开始实施的住房货币化补帖制度,更加促使二手房市场的发展。从2003年开始,其效果更加明显,预计2005年二手房市场将更加畅量旺,二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。
  5)、外来人口购房将进一步扩展,继续支撑**市房地产市场的繁荣。但随着**市城市幅射力的减弱,周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广**城市品牌,吸引外来人口购买商品房。二)、项目市场定位:
  1、项目周边类比竞争楼盘市场调研:
  为了进一步了解圣水片区房地产开发项目的整体情况,为“¥¥花园”项目开发提供数据、信息支持,而对该区域楼盘进行了市场调查,选取“花园星河湾二期(星河圣景)”、“金达小区”、“青清怡苑”、“随园新村二期”、“山水姻缘”等楼盘作为样本进行对比分析,情况如下:项目周边类比竞争楼盘基本资料:1)、商业部分
  ①、花园“星河湾”一期(临街或小区内底层门面):
  该项目仅一期有门面,项目位于跃进北路末段。门面进深约为9m~16m,开间约为3.6m~6.9m,建筑面积销售单价为3500元/㎡,销售情况比较好,尤其内街门面销售基本告罄。②、金达小区(临长虹大道及待建城市道路的底层门面待出售):
  该项目位于跃进北路,在本项目及“星河湾”之间。临跃进北路底层门面进深约11m左右),开间约为3.3m、3.9m,门面建筑面积销售单价为4500元/㎡左右,该部分门面已销售完。临长虹大道及待建城市规划道路的门面现未向社会公开发售,待周边环境配套设施形成后在对外销售。③、青清怡苑(两层门面):
  该项目位于跃进北路,在本项目斜对面。该项目门面进深约为10.2m,开间为2.6m、3.6m、4.5m等。
  现余两套面积大于50㎡的门面未售,其门面建筑面积销售单价为5000元/㎡(优惠后销售价)。二楼门面以建筑面积2800元/㎡被个人全端。④、山水姻缘(两层门面):
  该项目位于高水南路与跃进北路的交叉口,在青清怡苑项目正对面。该项目临街一、二层为进深17和19米的大门面,每个门面面宽大概在6米左右,其一层门面建筑面积销售均价在6000元/㎡,二楼门面建筑面积销售均价在2600元/㎡。本项目才取得预售资格,具体销售情况需进一步调查。
  由此可见,该区域门面单价总体来说不是太高,根据**市现有商业地产开发前景来说,该区域在几个高档楼盘的带动下,以及市政配套设施的进一步完善,只要项目门面面积适中,其门面销售单价有很大的提升潜力。2)、住宅
  ①、花园“星河湾”二期(2F~7F):
  花园“星河湾”小区全部完成后,小区共有住宅2000余套,一期总体销售情况比较好,二期于1月15日正式预售。二期单套建筑面积最小约为89㎡(两室两厅单卫双阳台),仅两幢楼共96套,销售情况较好,一期类似该户型约140套已销售完。二期项目中最小的小三室户型面积约为110㎡。跃层最小建筑面积为156㎡、二期住宅正式预售前建筑面积销售价格如下:1F:1406元/㎡;2F、5F:1477元/㎡;3F、4F:1548元/㎡;6-7F(跃层):1450元/㎡。小区配套费仅燃气入户费3610元/户,物管费为0.45元/㎡。②、金达小区(1F~7F):
  该项目住宅建筑面积分布为:项目主要以两室户型为主。两室两厅单卫单阳台有89㎡、91㎡、96㎡;两室两厅双卫双阳台:119㎡;三室两厅双卫单阳台:112㎡、127㎡;三室两厅双卫双阳台:122㎡;三室两厅双卫四阳台:140㎡,没有两室两厅等小户型。根据该项目售楼部楼盘销售进度表分布来看,住宅仅建筑面积91㎡左右的小两室两厅户型销售形式较好。其大户型销售形势不是很好。

房地产投资可行性报告

04
  一、项目概况:
  1、项目名称:“¥¥花园”
  开发建设单位:**¥¥房地产开发有限公司
  2、项目地理位置:本项目位于**市涪城区跃进北路与高水中路交叉口,项目北面为圣水二队居民点,其他几面为待建设用地。
  3、项目周边的环境状况:本项目所在区域在“花园星河湾”、“小岛春天花园”等大型楼盘的带动下,已逐步形成了一个比较成熟的居住区,2005年政府将进一步规范土地市场化的管理,城市土地供应更加紧缺,开发投资商的市场准入难度进一步加大,在2005年下半年到2006年将出现更多的市场空间,本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下,作为一个小型精品楼盘于2005年底或2006年初动工建设并于2006年下半年进行销售,其时机比较适宜。
  4、项目性质及主要特点:本项目土地规划为商业、居住用地,其项目用地较小,地块方正,两面临市政道路,其临街面约170米长。项目西面(跃进北路对面)为规划中的高水中学,东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地。并处于“花园星河湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。
  二、开发项目用地的现状调查及动迁安置:
  1、土地调查:本项目用地由两宗土地构成,其土地证面积总和为7813.21平方米(约11.72亩),均属商业、居住用地,使用单位均为**¥¥房地产开发有限公司。
  2、拆迁调查:本项目土地使用权属**¥¥房地产开发有限公司,其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属¥¥公司,不存在大的拆迁难的问题。
  3、市政基础配套设施调查:本项目地块上有仓房(租赁站),其施工水电问题可在此基础上解决,同时项目两面临市政道路,其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。
  4、地块交通条件调查:本项目周边的市政路网正逐步完善,随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动,将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过,6路、27路、39路公交线路从旁经停,平政长途汽车站相距咫尺,出行非常方便。
  三、市场分析和项目定位:一)、市场分析:
  1、2004年**市房地产市场供给现状分析:
  1)、由于国家宏观调控因素,房地产投资出现减少状态。2004年**市房地产开发投资额为人民币229122万元,同比2003年减少人民币93408.16万元,负增长率为28.96%。
  2)、2004年商品房施工面积2026744平方米(其中:本年新开工面积1219914平方米),施工面积比2003年减少565874平方米,负增长率22%。从施工面积构成看,其中住宅仍占主导地位,为1686960平方米,12270套,但比2003年所占比重下降6.3个百分点,为83%。
  2004年普通商品房施工面积为1089694平方米,8483套,占住宅施工面积总量65%,同比2003年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米,2891套,同比2003年减少143458平方米,846套。经济适用房施工面积54934平方米,610套,同比2003年增加1270平方米,减少93套。别墅施工面积为81532平方米,286套(幢),同比2003年减少106773平方米,402套(幢)。
  从表四图例中看出,因国家宏观调控,我市房地产投资趋势减缓,但投资结构发生变化较大。
  2003年**市住宅投资所占比重为89%,2004年住宅投资下降至83%,非住宅投资中商业用房比重上升较快,由2003年7.8%上升至2004年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。
  3)、商品房竣工面积1509222平方米,比上年增长22%,其中商品住房竣工1229704平方米,8921套,比上年负增长5%;商品用房竣工面积245957平方米,比上年增长495%;写字间竣工12938平方米,比上年增44%;其它用房竣工面积20673平方米,比上年负增35%。
  4)、商品房进入市场情况:
  2004年,**市商品房市场进入共81宗,276幢,1192501平方米。同比上年减少464296平方米,负增长为28%。其中:商品住宅进入市场
  表五:**市2004年商品房竣工面积(按用途分)类型合计住宅商业用房写字间其他
  2003年1476069129881012177423325321812004年150922212297042459571293820673同比增加2.2%-5%49.5%-44%-35%所占比例81%17%0.8%1.2%
  注:所占比例为2004年各类用途竣工商品房总面积比例
  980813平方米,7746套,占商品房进入市场总量82%左右,比上年投入总量减少93%;商业用房投入市场信息69893平方米,占商品房投入市场总量度4%左右,比上年投入总量减少93%;商业用房投入市场169893平方米,占商品房总量14%左右,其他用房市场信息投入38369平方米,占商品房投入市场总量4%左右。
  表八:2004年商品房市场投放情况表:年份合计商业其他
  合计普通住宅电梯公寓别墅经济适用房套M2套M2套M2套M2套M2
  2003年1656797103401511902749794792522083666566281682312909014489513859263032004年1192501774698081354467260041453192065141362694062988216989338369同比增加-28%-35%-23%-47%-78%-79%18%83%所占比重82%74%19%4%3%14%4%
  注:1、所占比重为2004年数据2、普通住宅、电梯、别墅、经济房所占比重为住宅类;商业、其他所占比重为商品房总面积比重
  从2004年商品房市场投入走势看,2003年商品房市场投入系高峰期,该峰值一直延续到2004年一季度。从2004年二季度开始,我市房地产受国家调控影响,市场投入量逐渐减少,至12月底为最低端。2、2004年**市房地产市场需求现状分析:
  2004年,**市房地产市场需求总量大于2003年,房地产市场依然火爆,市场呈现一片繁荣现象,但受银行信贷规模收缩影响,2004年下半年商品房销售有所下降,2004年上半年商品房销售面积为974545平方米,占全年商品房销售总面积66%;下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%。1)、2004年,**市商品房销售1481639平方米,销售金额237173万元,分别比上年增加113464平方米,49133万元。增长率分别为7.6%、20%。表十:2004年商品房销售面积情况:年份合计
  m2合计普通住宅电梯公寓经济适用房别墅商业m2写字间m2其他m2m2套m2套m2套m2套m2套
  200313681751322841979784927466553506342186692017975373215986074423987522004148163913753901045095868372432915412010647416886042520910104150147072004年,商品住宅销售1375390平方米,10150套,销售金额189865万元,比上年分别增加106280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5%、21%。
  2)、2004年住房二级市场日趋活跃,截止12月,累计完成二手房交易2539件,成交面积31.8万平方米,成交金额3.16亿元,分别比上年增长62.1%、88.1%、42.8%;其增长速度远远高于一级市场,成为房地
  产市场新的增长点。3)、消费者购成情况
  随着**市城市化进程加快,**城市居住环境及商品房小区环境的美化,**市城市品牌知名度的不断升高,外地人越来越成为我市住房消费的主力军,外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小,2004年,外地人购买商品房474836平方米,比上年增加185516平方米,比上年增加64%。表十七:消费者购成比例:年份
  销售人群2001年占总量比2002年占总量比2003年占总量比2004年占总量比
  本地人m262460583.5%96141879.5%110021079.2%100680368%外地人m212388016.5%26275421.5%28932020.8%47483632%表十八:外地人购商品房情况按用途分类:
  合计m2普通商品住房电梯公寓别墅办公m2商业m2其他m2m2套m2套m2套
  4748363489832178795396052334871597216537164)、商品房销售价格情况
  2004年,**市商品房销售平均价格为每平方米1794元,(按套内面积计算,下同)其中:普通商品住房1447.76元/m2,电梯公寓2103.55元/m2,别墅1937.48元/m2,商业用房7681.52元/m2,其他用房2380.62元/m2。
  从上列表中反映出,**市房地产商品房价格稳中有升,总体呈列小幅波浪走势,2004年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/平方米,电梯公寓比上年增加121.35元/平方米。5)、不同户型商品房销售情况分析:
  从表二十二至二十四所列数据看出,2004年每套90-130平方米范围内仍然是人们购买的主要对象,每套90平方米以下从2003年的25%上升到达29.27%,比上的上涨4.27个百分点,而每套130平方米以上面积下降2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量从2003年的27%下降为2004年的17.68%,而1600-2000元/平方米商品房成交量从35%上升为2004年的50.4%,呈现出户型变小,单价上升的势态,但总套价2004年同上年相比却变化不大。3、2004年**市商品房空置情况:
  2004年**市商品房空置面积445491平方米,比上年减少67311平方米,负增长率为13%。其中,一年以内商品房空置面积为355135平方米,住宅1102套,一年以上商品房空置面积为90356平方米,住宅288套。
  表二十五:2004年商品房空置面分段表一年以内空置
  合计合计住宅商业写字其他m2套普通住房电梯经适房别墅
  3551352661401716m2套m2套m2套m2套79691373655681614611102613673651567414527138104
  比例75%61%23%6%10%22.4%1%1.6%一年以上空置
  合计合计住宅商业写字其他m2套普通住房电梯经适房别墅
  90356462245288m2套m2套m2套m2套3685911486104297181951652793
  比例52%64%36%41%1.3%6.7%
  注:普通住宅、电梯公寓、经适房、别墅扬占比重为住宅类所占比重
  2004年**市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的29%,比上年减少5.7%,其中一年以上空置面积90356平方米,比上年减少7.63%。虽然商品房空置面积比上年减少,但2004年下半年增加68114平方米,增长比率为18%。
  4、2004年**市房地产市场发展特点:1)、房地产开发投资增幅减缓:
  **市2004年房地产开发投资22.9亿元,比上年减少9.3亿元,施工面积2026744平方米,比上年减少565874平方米,增长。分别比上年减少28%、22%。尤其是下半年,房地产市场投入量进一步趋缓,据统计,2004年上半年商品房市场投入面积707228平方米,下半年商品房市场投入面积485273平方米,上半年与下半年投放量比重分别59.3%、40.7%。2)、房价基本平稳:
  几年来,**的商品房价格一直没有大起大落,普通住宅多在1400元/m2左右上下浮动。每年上升比例不超过10%,一直保持平稳发展。
  3)、商品房销售上涨速度较快,但下半年销售有所回落。2003年下半年至2004年上半年,**市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2004年上半年商品房销售面积已达到97454平方米,销售金额14亿多元,但2004年下半年商品房销售趋缓,只销售商品房507094平方米,销售金额9亿多元。
  4)、商业用房投资势头强劲
  2004年,**商业地产呈现出强劲的投资势头,万向装饰建材城、花园市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场,天晨爱喜嘉年华、东辰新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据统计,2004年我市商业用房在建施工面积达308766平方米,同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面积15%,比上年增加7.2%。5)、二手房市场增长较快,连动商品房市场销售快速增长。
  衡量一个城市房地产是否健康稳定发展,二手房市场是否火爆是一个重要标志。2004年,**二手房市场已开始步入高发展期,本年同比上年增长88.1%,快速上涨极大地拉动了商品房市场。
  6)、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购买我市商品房,近三年来增长速度不断加快,2001年外来人口购商品房123880平方米,2002年购商品房262745平方米,2003年购商品房267965平方米,2004年达到474836平方米,同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增长做出了贡献。7)、小户型商品房开始受到市场青睐,受到开发商、消费者追捧。5、2004年**市房地产市场存在问题:
  1)、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的
  矛盾。近几年来,我市土地市场价格上升幅度极大,尤其是实行土地供给体制改变后,竞拍价格一路走高,对商品房成本产生了极大的影响,带来了极大的销售风险。而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕,商品房价格一直处于平缓的上升趋势,为了消化土地价格上升所占用成本的比重,开发商只能采取住宅保本或微亏,用提高营业用房售价来赚钱,长持下去,将会对**商业房产带来极为不利的影响。
  2)、原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险。房地产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨,对房地产市场影响甚大。如2004年下半年页岩砖由0.14元/匹涨至0.21元/匹,致使商品房成本每平方米上涨15元左右。
  3)、受国家宏观调控影响,**市房地产开发投资、销售在2004年下半年受到明显影响,出现减缓趋势。尤其是银行实行紧缩政策,提高存款准备金利率,将房地产开发项目资本金提高15个百分点,使房地产开发企业贷款受到限制。
  4)、商品房开发结构性矛盾仍然存在,影响房地产市场发展。2004年我市商品房开发中,存量房有一定比例减少的下半年空置房又有所增加,尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。6、2005年**市房地产市场预测:
  1)、**市经济的持续发展,为房产业的持续发展提供了保证。但是,
  由于近年**国民经济GPP增涨速度放慢,将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看,2005年可能投入市场项目30多个,投入市场面积140多万平方米。但我市商品房销售市场却在2004年下半年出现回落,有可能出现新的供应大于需求矛盾。
  2)、政府对土地调控度加强,拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性
  土地供应将得到进一下控制,政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理,一些规模不断做大,运营效益不断提高的房地产开发企业,手中囤积的土地数量开始下降,市场上的需求已开始逐渐凸现,招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现,而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。3)、2005年商品房价格预计将保持相对平衡,但应有一定升幅。**
  市房地产市场经过多年发展,市场化程度较高,开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋天理智与成熟。房价稳中有升应该是2005年总趋势。2005年总体上供给大于需求,仍属买方市场。一方面,在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升,地段优越的优质楼盘,市场价格将有一定的上升空间。另一方面,一些自身素质差,规划设计欠佳,推盘周期较长的项目,价格则会下降。4)、二手房屋市场交易将继续保持畅旺:
  98年以来,**市实施住房私有化后,又出台了一系列促进住房改革
  制度的政策,使二手房市场日趋活跃,尤其是2002年开始实施的住房货币化补帖制度,更加促使二手房市场的发展。从2003年开始,其效果更加明显,预计2005年二手房市场将更加畅量旺,二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。
  5)、外来人口购房将进一步扩展,继续支撑**市房地产市场的繁荣。但随着**市城市幅射力的减弱,周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广**城市品牌,吸引外来人口购买商品房。二)、项目市场定位:
  1、项目周边类比竞争楼盘市场调研:
  为了进一步了解圣水片区房地产开发项目的整体情况,为“¥¥花园”项目开发提供数据、信息支持,而对该区域楼盘进行了市场调查,选取“花园星河湾二期(星河圣景)”、“金达小区”、“青清怡苑”、“随园新村二期”、“山水姻缘”等楼盘作为样本进行对比分析,情况如下:项目周边类比竞争楼盘基本资料:1)、商业部分
  ①、花园“星河湾”一期(临街或小区内底层门面):
  该项目仅一期有门面,项目位于跃进北路末段。门面进深约为9m~16m,开间约为3.6m~6.9m,建筑面积销售单价为3500元/㎡,销售情况比较好,尤其内街门面销售基本告罄。②、金达小区(临长虹大道及待建城市道路的底层门面待出售):
  该项目位于跃进北路,在本项目及“星河湾”之间。临跃进北路底层门面进深约11m左右),开间约为3.3m、3.9m,门面建筑面积销售单价为4500元/㎡左右,该部分门面已销售完。临长虹大道及待建城市规划道路的门面现未向社会公开发售,待周边环境配套设施形成后在对外销售。③、青清怡苑(两层门面):
  该项目位于跃进北路,在本项目斜对面。该项目门面进深约为10.2m,开间为2.6m、3.6m、4.5m等。
  现余两套面积大于50㎡的门面未售,其门面建筑面积销售单价为5000元/㎡(优惠后销售价)。二楼门面以建筑面积2800元/㎡被个人全端。④、山水姻缘(两层门面):
  该项目位于高水南路与跃进北路的交叉口,在青清怡苑项目正对面。该项目临街一、二层为进深17和19米的大门面,每个门面面宽大概在6米左右,其一层门面建筑面积销售均价在6000元/㎡,二楼门面建筑面积销售均价在2600元/㎡。本项目才取得预售资格,具体销售情况需进一步调查。
  由此可见,该区域门面单价总体来说不是太高,根据**市现有商业地产开发前景来说,该区域在几个高档楼盘的带动下,以及市政配套设施的进一步完善,只要项目门面面积适中,其门面销售单价有很大的提升潜力。2)、住宅
  ①、花园“星河湾”二期(2F~7F):
  花园“星河湾”小区全部完成后,小区共有住宅2000余套,一期总体销售情况比较好,二期于1月15日正式预售。二期单套建筑面积最小约为89㎡(两室两厅单卫双阳台),仅两幢楼共96套,销售情况较好,一期类似该户型约140套已销售完。二期项目中最小的小三室户型面积约为110㎡。跃层最小建筑面积为156㎡、二期住宅正式预售前建筑面积销售价格如下:1F:1406元/㎡;2F、5F:1477元/㎡;3F、4F:1548元/㎡;6-7F(跃层):1450元/㎡。小区配套费仅燃气入户费3610元/户,物管费为0.45元/㎡。②、金达小区(1F~7F):
  该项目住宅建筑面积分布为:项目主要以两室户型为主。两室两厅单卫单阳台有89㎡、91㎡、96㎡;两室两厅双卫双阳台:119㎡;三室两厅双卫单阳台:112㎡、127㎡;三室两厅双卫双阳台:122㎡;三室两厅双卫四阳台:140㎡,没有两室两厅等小户型。根据该项目售楼部楼盘销售进度表分布来看,住宅仅建筑面积91㎡左右的小两室两厅户型销售形式较好。其大户型销售形势不是很好。