项目计划书

01
    **牙膏市场推广计划书

    项目概述

    (一)项目策划的背景

    牙膏品牌背景介绍

    (二)项目概念与独特优势

    **牙膏的独特之处,包括主要成分及作用;与其它同类产品区别;包装等。

    (三)项目成功的关键要素

    **牙膏要推广成功,其关键的问题是:

    强化口感的独特性,并努力为消费者所认可;

    引导一种新型的牙齿保健观念,提升产品的附加值;

    销售网络是否有足够的辐射力。

    (四)项目成功的保证条件

    **企业关心大众健康,对牙齿保健有丰富的经验,对消费者无疑具有较强的诱惑力。

    随着中国人均消费水平的提高,以及牙膏市场竞争的加剧,许多牙膏厂也纷纷进行技术改造,开拓新产品,增进牙膏的更新换代。在这种情况下,**牙膏首选北京、上海、广州等市场为突破点,确定了**是促进社交生活的高品质牙膏的观念,以“健康自信,让牙齿为您增色”作为推广口号,展开全面的市场推广策划。

    (五)项目实施目标

    首先要增强**牙膏的知名度。作为一种新产品发售,先在北京、上海、广州市场上取得经验,然后再推广全国。

    近期目标:投入北京、上海、广州市场,获得80%认识率(3--6个月)

    中期目标:取得北京、上海、广州市场20%以上的份额,并逐步向东部大中城市推广(1—2年)

    长期目标:取得全国市场20%以上的份额。

    市场分析

    一、市场环境分析

    (一)综合环境分析

    中国是牙膏生产和消费的大国,2005年全国牙膏总产量达50亿多支,人均消费量5支,是世界上最庞大的牙膏市场。随着人民物质文化生活水平的提高,人们将越来越重视牙齿健康和个人清洁卫生,因此牙膏的市场容量还将扩大。

    虽然目前牙膏市场竞争激烈,但是仍然存在着相当巨大的潜在市场。现在中国人均牙膏年消费量为5支,200克左右,北京市为6支,但都与发达国家人均500克的消费水平相距甚远。

    其原因主要是刷牙率不高。中国政府提出刷牙率在2000年达到城市85%,农村50%的目标,说明现有的刷牙率比这个目标还低得多,所以这其中有一个很大的潜在市场;另一面,北京市有24.4%的人每天只刷一次牙,其刷牙的频率还有待提高。

    从1991年开始,中国政府规定每年9月1日为“全国刷牙日”,倡导普及刷牙和增进牙齿卫生,并在中小学生中推广普及刷牙教育,特别是提倡儿童从3岁起开始刷牙,这必然会增加牙膏的需求量。它立足于未来,对未来的市场结构有很大影响。所以中国牙膏的潜在市场是广泛而全面的,即使按政府的保守估计以每年7%的速度增长,也将形成一个巨大的市场。

    (二)竞争环境分析

    国内主要牙膏品牌的市场占有率

    品 牌   产 地  类 型    价 格    包 装  占有率%

    中 华   上 海  香 型  0.90/63g 、2.10/128g 铝 管   11.4

    黑 妹   广 州  香 型 1.00/638、3.00/150g 铝 管   8.9

    蓝 天   北 京  香 型    0.75      铝 管   8.7

    两面针  柳 州  药 物   0.90/63g   铝 管    8.5

    洁 银   广 州  药 物   1.10/63g   铅 管    8.3

    小白兔  杭 州  儿 童   0.86/63g   铝 管    5.4

    白 玉   上 海  药 物   0.83/63g   铝 管    4.6

    高露洁  美 国  香 型   8.40/1208  铝 塑    1.9

    黑 人   美 国  香 型   6.00/120g  铝 塑    1.7

    美加净  上 海  香 型   1.80/90g   铝 塑    1.43

    目前,中国一共有二十几个品牌的牙膏,主要有中华,蓝天,黑妹,洁银,两面针,冷酸灵,美加净,小白兔等。另外市场上还有少量进口牙膏,如黑人,高露洁等。上海是我国最大也是历史最悠久的牙膏生产基地,上海产中华,白玉等老牌号产品已经拥有了相当巨大而稳定的消费者。但是,近年来广州、柳州、杭州、青岛等城市的牙膏业异军突起,奋起直追,开创了自己的名牌,形成同上海牙膏共享市场的局面。

    牙膏品类的划分

    随着中国人均消费水平的提高以及牙膏市场竞争的加剧,中国的牙膏越来越走向专门化,细分化。牙膏生产已初步形成格局,可大致划分为三大块:一类是各种洁齿爽口型的香型牙膏(如中华,黑妹);一类是与防治牙病相结合的各类药物牙膏,特别是发挥古代医学知识的各类中药牙膏。由于牙病在我国的普遍性,人们对药物牙膏的心理接受力越来越强.这类牙膏主要有两面针,上海防酸等;—类专供儿童使用的牙膏,如小白兔儿童牙膏。

    竞争状况

    由于市场竞争机制的引入,牙膏市场的竞争也愈演愈烈。目前,国内的牙膏市场已基本被分割完毕。1999年北京销售量前六位的牙膏品牌分别是中华、蓝天、洁银、黑妹、两面针、小白兔,占北京市牙膏销售量的44.1%。其中三种类型的牙膏分布均匀,中华、黑妹是香型牙膏,洁银、两面针是药物牙膏,小白兔是儿童牙膏。这些品牌占据市场,成为消费者心目中的名牌,它们之间争夺市场的斗争激烈,造成其它品牌打入的困难。

    此外,国外的名牌牙膏,如黑人、高露洁等也纷纷看好中国市场。除直接吸引一些高消费阶层外,还寻求合作途径,这就更加剧了牙膏市场的竞争。

    为适应形势,国内牙膏厂也纷纷开拓新产品,进行技术改造,增进国产牙膏的更新换代。黑妹牙膏推出浓香型;中华牙膏加强产品系列化,采用最新配方,推出89型中华牙膏、89型中华透明牙膏、89型中华儿童彩条牙膏、89型白玉牙膏,增强了产品竞争力。但是从总体看来,国产牙膏普遍需要更新换代。

    竞争还促使国产牙膏的进一步细分化,出现了有各种特殊疗效的牙膏,如男子汉牙膏可用于去烟渍等。

    近两年,中华、两面针、黑妹等名牌牙膏再次发动广告攻势,冷酸灵虽为新兴品牌,但是广告攻势很猛,以更确切的市场定位进行诉求,以求保住自己的市场份额。

    竞争者划定

    作为一种新产品,**上市很可能触及所有品牌牙膏的利益。可能与各种香型牙膏进行竞争,而其护齿作用可能夺取部分药物牙膏的市场。但是,其主要的竞争者将是各种洁齿爽口的香型牙膏。

    市场上存在的香型:香蕉菠罗香型、柑桔型、浓香型、薄荷香、加浓薄荷型。

    主要竞争者的市场定位及广告诉求点:

    中华:定位为温馨家庭使用的牙膏。CF采取感情诉求,突出家庭生活之温馨、和谐;

    黑妹:定位为城市青年使用的牙膏。诉求点是美与城市生活(CF);

    两面针:定位为对牙齿疾病有特效的牙膏,理性诉求;

    洁银:定位为家庭使用的洁齿护齿牙膏。感情诉求点广告词:“新的一天,从洁银开始”。

    竞争战略地位

    综合以上分析,我们建议,**采取市场补缺者的战略定位,用差异化战略强占市场分额。

    (三)百龄的问题点与机会点

    问题点(市场阻碍)

    牙膏市场分割完毕,新的品牌很难打入;消费者购买力总体水平较低;市场调查结果表明,14.8%的消费者有固定品牌习惯;拒绝使用新产品。

    机会点(市场空档)

    政府以法规形式规定“全国爱牙日”,并加强对儿童的教育,爱护牙齿的观念将越来越普及;

    随着人们物质文化生活水平的提高,人与人的各种交往增加。刷牙将不仅仅是健康的需要,而更重要的是塑造自我形象之需要,故需寻求高品质之牙膏;

    二、消费者分析

    消费需求:

    (1)洁齿:消费者希望有洁白的牙齿,以维持美的形象,是较高层次的心理需求。

    (2)牙齿保健:消费者的主要目的是为了防治牙病,以维持健康生活状态。

    (3)口腔卫生:消除口臭,烟渍等,亦是形象的要求。

    (4)治疗牙病:我国约有30.5%的人患有不同程度的牙病(常见病为牙龈出血,牙周炎,龋齿,牙齿肿痛),这部分消费者使用牙膏的目的就是为了治疗牙病。

    消费习惯:

    (1)时间:按长期的生活习惯,人们一般在早上起床后、晚上睡觉前刷牙。如有午睡习惯,在午睡后也可能刷牙。

    (2)频率:24.2%的人每天只刷一次牙,即早起后;大部分人每天刷牙两次,早晚各一次;少数人每天刷牙三次。

    (3)品牌喜好:14.8%消费者使用固定的品牌;85.2%的消费者随意变换品牌。

    (4)方式:在家庭中,一般是所有家庭成员共同使用同下品牌。部分家庭为幼儿购买专用儿童牙膏。

    购买情形

    (1)购买决策者:在家庭中,妻子或母亲与61.2%。购买地点:中小型百货商店84.5%;少数人在大型百货商店购买;另一部分人在日杂零售店购买。

    (2)购买决策因素:

    习惯:牙膏是小型日用品,购买风险并不大,人们往往倾向选择自己熟悉的品牌,习惯的口味。

    实用:消费者考虑牙齿保健的作用,经常转换使用不同牌号,避免产生抗体。

    方便原则:正因为牙膏价值小,风险小,消费者为了图方便省事可能就近购买。

    广告影响:消费者对品牌的熟悉过程和程度,要受到广告的影响。但习惯后受广告影响少。

    (3)购买方式:

    经常性购买,即用完后再买。

    家庭购买多喜欢大号(120g以上),个人购买多喜欢小号(63g)。

    价格承受力

    (1)购买力:同发达国家相比,中国仍然是低收入国家,人均收入1999年为1804元,购买力较低。北京市的人均收入水平高于全国平均水平,为2397.1元,其中月收入500一1000元的中等生活水平的家庭占63.9%,高收入家庭比低收入家庭的比例小。

    (2)消费结构:北京市民的文化层次高于全国平均水平,但其消费结构仍属低层次消费,消费的前三位为食品,衣着,日用。其中用于日用的为575.8元/人。

    (3)价格承受力:北京市人均年消费牙膏3.03支,牙膏的乎均价格为2.4元/支(大号),是基本合适的。最高的价格承受力不超过4元/支。

    三、产品竞争力分析

    (一)**牙膏特点

    **是名牌牙膏,产品进入成熟期。但是对内地市场则完全是一种新产品。

    **最独特之处区别于市场上各种香型的牙膏。

    **采用铝塑包装,清洁,美观,保湿性强,代表了高品质的牙膏。另采用泵式软管,挤压省力,出膏均匀,便于使用。外包装盒亦十分精美,有吸引力。

    (二)优劣比较

    牙膏是一种小型的日常生活用品,人们在购买时决策简单,对生产技术方面的信息并不太在意,而主要考虑以下几个方面:口感(35%)、保健性能(32%)、价格(20%)、包装(13%),但有时他们往往随意购买。

    (1)产品优势

    生产技术:国内牙膏在膏体生产,配方,技术装备等方面都处于较低水平,偶尔有较高生产水平的美加净牙膏,但生产成本过高,在市场上的销售量也不多。而**牙膏则一直采用国际先进技术设备,清洁,现代化程度高。目前中国牙膏正面临着更新换代的选择,**正好可以代表新一代的牙膏。

    国内牙膏在主要原材料上靠进口,使牙膏生产成本增高,依赖性增强,**在原材料方面要比国内进口方便。国内牙膏在口感上都较为一般,普遍的香型牙膏口味比较单调,而一般药物牙膏的口感更差,**牙膏的口味相对国产牙膏是十分独特的。

    **牙膏由于采用古代医学知识加入盐的配方,比一般的香型牙膏更具有杀菌洁齿作用。国内牙膏大多采用铝管灌装,外壳包装材料也较差,印刷粗糙缺乏现代感。**牙膏采用铝塑包装,清洁美观。

    (2)产品劣势

    **治疗牙病的效果并不如国产药物牙膏效果显着。

    虽然**牙膏采用铝塑包装,清洁美观,但由于成本高,国内消费者不一定能接受。况且铝塑包装在牙膏用完后膏体往往有残余。**牙膏的知名度几乎为零。

    四、定位策略

    战略定位

    采取聚焦差异取胜战略.

    市场定位

    1,区域市场定位

    以北京、上海、广州市为市场突破口,逐步向东部大中城市推广,继而占领大陆市场。

    2,目标市场定位

    使用者:20—40岁之中青年,中等以上收入者;

    购买者:上述年龄层,主要为中青年妇女;影响者:使用者之父母、子女、亲友、同事。

    目标市场对象分析:

    20一40岁中青年,中等收入以上者可分为三类:

    20一25未婚青年;

    25—35已婚青年,子女在10岁以下;

    35—40已婚中青年,子女在10岁以上。

    此阶层多为管理人士、公司职员、商店营业员、行政人员、科教文卫人员、生意人、社会交往较多;

    注重家庭和乐、朋友情谊、领导、同事关系以及在社交中的自我形象;

    平时忙于工作谋生养家,休息时看电视,报刊杂志;假日享受家庭之乐或参加朋友聚会,外出郊游,其中妇女喜欢逛商店;

    注重实际,价格是重要考虑因素。

    产品定位

    品牌形象定位

    根据对牙膏市场环境,目标市场对象的分析,为区别竞争品牌的市场定位,**在大陆市场以全新定位出现:是促进社交生活的高品质牙膏。

    **的这个定位是以高姿态出现而避免同竞争品牌正面交锋的策略,同时力图改变旧有消费观念和习惯。

    产品功能定位

    更具有杀菌洁齿作用新一代保健牙膏.

    (四)传播定位

    1,**可洁白牙齿,美化形象,建立良好个人形象;

    2,**可建立在社交生活中的信心;

    3,**独特品味,与追求独特之心态相应。

    五、营销组合策略

    (一)产品策略

    1,产品组合策略

    采用大小两号包装规格(大号120g,小号65g)同时推向市场。

    2,产品包装策略

    膏体用铝塑包装,用深蓝,浅蓝,白色三种标准色,以洁净清爽之感,并印上百龄口号和标志;

    外盒采用高级纸板精印,采用深蓝,浅蓝,白三种标准色,以醒目色块标示其咸味,连同口号和标志,(上同)并加上条形编码.大小号上分别印"家庭型"和"个人型";

    每个盒内附一张百龄卡,以示百龄的亲切问候,并收集反馈.

    (二)定价策略

    1.采取高品质,中等定价的渗透定价策略;

    2.家庭型3.20元/支;个人型:1.60元/支.

    (三) 渠道策略

    1,渠道的选择

    分销路线:百货公司→消费者。

    选定北京市各区主要的大中型百货公司为零售点;并包括各超级市场和北京屈臣氏个人购物商店。各零售点采取统一的POP设计,包括货架和标志。

    2,渠道的管理

    折扣25%,分期支付

    如能保持适当的存货水平付给5%;

    如能完成销售定额再付给5%;

    如能向顾客提供有效服务再付给5%;

    如能正确报告顾客购买水平再付5%;

    如能适当管理应收账款再付给5%;

    款 销够1000个奖励500元;

    留成销售总额的5%用作广告投放.

    (四)促销策略

    1,促销活动

    上市时间:  年  月  日,统一上市。

    上市前一周即播发预先广告(电视,报纸)

    活动目的:打开知名度,鼓励尝试;

    活动主题:

    活动内容:从  月  日一  月  日,凡买**牙膏者当场开启包装,进行双重抽奖:

    (1)如发现牙膏头的园形粘模上印有**标志,可得一个漂亮的学生书包,作为家长送子女的新学年礼物(1:20)。

    (2)牙膏的包装盒内还有一张答题卡,回答好简单问题后就可以参加第二期抽奖;

    (3)一次性购买十支(大号)**牙膏,即可获得一个精美购物手提袋。

    2,公关活动

    制作小册子和宣传单

    内容:企业状况,产品特点,及**对牙齿健康的观念。

    目的:在**的各项公关,促销活动中分发,增进了解。

    时间:  月  日

    经费:  万元

    爱牙日

    内容:9月1日全国爱牙日,赞助卫生部开展宣传与咨询活动;以形象生动富于娱乐性的方式宣传爱牙。

    目的:树立**关心公众健康的形象,并增进公众了解。

    时间:  月  日

    经费:  万元

    赞助奥运代表团

    内容:争取2008年中国奥运代表团专用牙膏之称号,并随队赠送每个运动员一套百龄个人用品;

    目的:以"信心、决心、恒心"鼓励运动员,借此扩大知名度。

    时间:  月  日

    经费:  万元

    (五)广告策略

    1,广告目标

    建立80%之品牌知名度;争取20—40岁消费者。树立**是促进社交生活的商品质牙膏的观念。改变消费者认为牙膏都是香味的观念,使之认同**口味。

    2,广告策略

    预售期:以理性诉求做预备说明,加强悬念;

    发售期,配合促销,以感性诉求和理性诉求结合;

    巩固期:以感性诉求,加深企业印象。

    3,广告创意

    创意理念:现代生活中,人与人之间的交往越来越频繁,只有对自己,对别人都充满信心,才能在交往状态中确立自我,善待他人。这时,也需要牙齿不“拆台”,健康、清洁的牙齿,是自我的一大形象标志。**定位为促进社交生活的高品质牙膏,其意正在于令牙齿健康洁白,令自我充满信心,迎接生活的每一个挑战。

    创意口号:轻松自信,健康每一天。

    拥有轻松与自信的心,让牙齿更亮丽!

项目计划书模板

02
    项目摘要:随着我国居民收入稳步增长、健康意识逐渐提升,同时以社区为基础的全民健身计划全面铺开,体育运动不再局限于运动员和体育爱好者之间,而成为了人民群众日常休闲活动的重要组成部分。运动行业生活化、休闲化、时尚化的潮流推动运动鞋服市场分化为“专业运动”与“运动休闲”两大细分领域。专业运动类产品以功能性为首要考虑因素,辅以舒适性和时尚性设计。运动休闲类产品则首先考虑舒适性和时尚性,辅以功能性设计。

    第一部分:摘要

    一、项目背景

    二、项目简介

    三、项目竞争优势

    四、融资与财务说明

    第二部分:市场分析

    一、行业发展现状

    二、目标市场分析

    三、竞争对手分析

    四、市场分析小结

    第三部分:公司介绍

    一、公司基本情况

    二、组织架构

    三、管理团队介绍

    第四部分:产品介绍

    一、产品介绍

    二、产品的新颖性/先进性/独特性

    三、产品的竞争优势

    第五部分:研究与开发

    一、已有的技术成果及技术水平

    二、研发能力

    三、研发规划

    第六部分 产品制造

    一、生产方式

    二、生产设备

    三、成本控制

    第七部分 市场营销

    一、企业发展规划

    二、营销战略

    三、市场推广方式

    第八部分 融资说明

    一、资金需求及使用规划

    (一)项目总投资

    (二)固定资产投资(土地费用、土建工程、装修装饰、设备、预备费、工程建设其他费用、建设期利息)

    (三)流动资金

    二、资金筹集方式

    三、投资者权利

    四、资金退出方式

    第九部分 财务分析与预测

    一、基本财务数据假设

    二、销售收入预测与成本费用估算

    三、盈利能力分析

    1、损益和利润分配表

    2、现金流量表

    3、计算相关财务指标(投资利润率、投资利税率、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期)

    四、敏感性分析

    五、盈亏平衡分析

    六、财务评价结论

    第十部分 风险分析

    一、风险因素

    二、风险控制措施

项目计划书案例

03

    房屋中介项目计划书案例


    一、项目概述
    90年代以来,随着我国房地产业的迅猛发展,房地产中介服务行也随之日趋繁荣,经历从无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程,到上世纪90年代末在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量,它们为盘活楼市,特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用。
    近年来,我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司,他们机构规模逐步扩大,从业人员专业化水平显着提高,行业理论研究水平也不断提升,他们的出现为加速传播房地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用。但在当前房地产经纪行业入行门槛低、法律法规不够完善的环境下,也有一些无牌无照的中介违规经营,特别是只从事二手楼租售业务的中介,就一张桌子、一台电话、一本笔记本也可以开张营业。而现在房地产中介所普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题,如信息不对称、操作方式不公开等,给一些无良中介有了可乘之机,这严重影响了整个行业的诚信。作为一个刚刚进入发展期的行业,此时谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商,谁就能真正赢得顾客,赢得市场,DR房地产连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的。
    发起人在前期已经大量的调查了全国及广东深圳目前的房地产市场,认真对行业中的二十一世纪不动产、美联物业、顺驰置业、我爱我家及中原地产等中介服务机构的经营模式进行了分析和比较,研究了一套更为完善、让顾客更容易接受和采用的中介服务经营模式。顾客选择这样的置业方式,不尽可以得到了更多的便利,而且能节约更多的时间和金钱。
    公司从创建伊始就将走信息网络化、技术现代化、体系规模化、服务专业化的高端路线。即利用高效率的网络应用技术,开发一套完整、实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数据库网络系统;通过公司直营、区域加盟、个体加盟的特许加盟经营模式有计划的组建一个遍布深圳、珠江三角洲、全国各个城市的连锁店网络体系,在这两网合一、优势互补的客户资源网络平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构。
    二、经营管理体制
    发起人介绍:
    公司的发起人,CW,男,19921年毕业于HB江西省南昌城市建设学校,读房地产经营管理专业,网大本科在读。AD在深圳从事房地产业务工作至今已有近三年时间,曾在深圳创道地产、深圳联合纵横机构、深圳崇基地产等公司服务过,并担任主管或交易经理职务,一直都是参加各公司的业务开发和管理工作,有丰富的实战经验。
    创业所有权的分配:
    公司最初将发行10万股普通股票,发起人将投资5万元,换取9%即9000股。本项目将吸收另6位有专长(有电子商务、营销、培训、财务、企划及法律等方面专长)的人士加盟公司,他们将和发起人一道共同组建一支团结向上、积极有创造力的管理团队,他们每人将获得1%(共6000股)的股份作为报酬。如果他们决定离开,公司发起人有对他们持有股份的第一优先收购权。同时,公司将吸收一位或多位投资者共出资295万,他们按出资多少共享85%的股份。
    三、市场分析
    根据国家统计局最新测算结果表明:2003年12月份,“国房景气指数”为106.19,房地产业总体景气水平在明显上扬。
    全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是:
    1、全年全国商品房新开工面积突破5亿平方米,达到5.43亿平方米,增长28.5%,增长幅度比上年增加10.9个百分点。
    2、全国房屋竣工面积达3.25亿平方米,增长21.5%,增长幅度比上年增加2.7个百分点。
    3、全国房地产到位资金累计为1.31万亿元,增长37.6%,增长幅度比上年增加7.4个百分点,是1995年以来的最高增幅。其中,商品住宅完成投资为6782亿元,增长28.6%;
    4、全国完成土地开发面积超过2亿平方米,增长20.2%。完成土地购置面积3.7亿平方米,增长21.5%。
    5、全国商品房平均销售价格为2379元/平方米,增长3.8%,增幅比上年增加0.9个百分点。
    6、全国商品房销售面积达到3.22亿平方米,同比增长29.1%,增速超过商品房竣工面积。其中,销售给个人比重达到94.2%。
    7、全国商品房空置面积为1.28亿平方米,增长2.2%,比上年回落8.7个百分点。其中,空置一年以上的面积为5425万平方米。
    看似些眼花缭乱的数据,虽然不能直接对房地产中介行业说明什么,但是房地产中介行业作为房地产产业中的一部分,是沟通供需双方的桥梁,并贯穿于房地产开发、流通、消费各个过程之中,在促进房地产经济发展中起举足轻重的作用,全国各地房地产市场的快速发展,势必促进房地产中介服务及相关性行业的发展,它发展的潜力是可以想象的。
    在深圳,这几年随着各项促进存量市场发展政策的实施,根据市规划与国土资源局网上备案预售合同资料显示,2003年深圳市商品房销售面积为868.46万平方米,其中二手楼成交面积已经达到496.83万平方米,二手楼市场日趋活跃,成交面积逐年上升(见下图1)。2004年一季度商品房销售面积为242.08万平方米,仅二手房交易面积达到148.79万平方米,已经接近1999年全年的成交量。据估计,二手楼市场中有近80%的成交是通过房地产中介牵线说合促成的,而且这个比例在逐年上升。据上海市工商局有关负责人介绍,2002年上海存量房交易达1790万平方米,呈现大幅增长的态势,其中住宅占75%。上海约50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产经纪实现的。可见,房地产中介的作用日益显现,在整个二手楼市场是一支不可或缺的力量。
    蓬勃发展的房地产中介服务行业,对房地产业的健康发展具有重要作用。首先传播房地产经济信息,促成买卖双方的交易;其次可以推动房地产二、三级市场的联动,使一些消费者卖旧换新,有利于房地产市场需求的增长;其三,有利于市场的规范完善,促进整个房地产市场的健康、稳定发展,保证房地产经济的平稳运行。
    不难看出,在市场需求日益增加和相关政策不断完善下,这个行业还将得到新一轮的发展,对我们而言,这是一种难得的机遇!
    四、竞争分析
    中国加入WTO后,除本土房地产中介机构外,还有很多国外品牌都已瞄准了中国这个商机无限的房地产中介市场,到底在这场激烈的市场搏击中谁能最终笑傲江湖,我们还不得而知,但无论结果怎样,企业间的竞争其最终受益者都是广大的消费者,无论谁能成为中国房地产中介业的霸主,有一点可以肯定,它提供给消费者的一定是更加专业、高效、诚信、优质的服务。下面我们来看看目前在中国房地产中介服务行业中创立较早、势力较强的竞争对手:
    21世纪不动产是目前全球最大的房地产服务提供商,1971年在美国加州创立,它以特许经营的商业模式,通过33年的发展,现已经在全球44个国家和地区,拥有6000多家加盟店和112000万名专业、诚信的经纪人。21世纪不动产母公司Cendant Corporation,纽约股票交易所(NYSE)上市公司,股票代码为CD,目前市值180亿美元,是世界上首席的服务业销售公司,世界财富 500强之一,业务范围涉及不动产、度假、租车、金融、旅行五大服务领域,拥有30多个世界着名品牌。2000年3月,21世纪不动产进入中国大陆,以中国房地产市场成熟的沿海城市为先导,发展第一批区域加盟商,目前已成立了北京、厦门、郑州、温州、上海、广州、深圳(深圳北新房地产经纪有限公司于2001年11月正式签约加盟21世纪不动产体系,成立了深圳区域分部)、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都13个区域分部,拥有140家加盟店和1000多名经纪人,它的下一步目标是在中国成立30个区域分部,培养14000名经纪人(在的深圳是发展80家加盟店,培养1000多名经纪人)。
    21世纪不动产经营范围:新楼盘策划、包装与销售、房屋租赁、涉外房屋租售、写字楼租售、二手房买卖、调差安家、不动产价格评估与咨询、衍生事业的发展(代办房地产交易手续、搬家服务、房屋装饰…)
    美联物业成立于1973 年,一直为本港居民提供住宅及工商铺之物业代理服务,多年来积极扩展,分行遍布港、九、新界,美联物业于一九九五年六月八日在香港联合交易所挂牌上市,是香港首间及唯一物业代理上市公司(香港联交所编号:1200 )。在1997年全港的分行网络已经超过了300家,2000年4月集团收购香港置业,拥有全港地产代理业务最大市场占有率。另外,长江实业透过附属公司入股集团互联网业务,发展网上地产及电子商贸。
    美联物业的主要业务范围:香港住宅、写字楼、工商铺,以及中国大陆房地产代理;同时提供估价、拍卖、投标及按揭等多元化服务。另外,集团1997年引入内联网系统,并积极发展互联网-美联数码网,提供最新地产资讯,大力发展数码代理、数码广场CyberMall 、数码拍卖、数码按揭、数码保险等服务,将业务进一步拓展至电子商贸。
    顺驰集团成立于1994年,现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团,2003年,顺驰集团项目开工面积达200万平方米,销售面积达130万平方米,销售额40亿元。占有天津市商品房市场20%的市场份额,在天津市房地产开发行业排名第一。其下属全资公司顺驰置业集团在天津二手房市场中有30%的市场份额,是房地产中介行业的第一。现已经进入了9个城市,在全国范围内拥有300家直营连锁店和近200家社区协作店。顺驰置业通过整合广泛的外部资源,进入多个领域,实现服务门类的链接,扩大品牌的延续性和覆盖范围,增加品牌内涵,在全国范围内打出树立"中国房地产连锁服务商"第一品牌的口号。
    顺驰置业的经营范围包括:商品房的连锁销售、空置房业务、租赁业务、综合性的家居服务业务(租赁、装修、保洁、搬家、保险、家政、家教、票务等),现有限时代买、租赁直通车两种优势产品。
    我爱我家公司成立于2000年4月,是由伟业控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同组建,是从事不动产经纪和居家综合服务的大型企业,其宗旨为创建中国规模最大的居家综合服务商。在业内最早采用直营和连锁加盟特许经营模式,目前已先后在上海、天津、上海、南京、杭州、宁波、温州、苏州开设了分公司,在太原发展了特许加盟商。
    我爱我家公司的主要业务为:包括房屋租赁、房屋信托、房屋置换、装修代理、家用电器购置代理、房屋抵押贷款担保在内的个人级整体解决方案,包括写字楼租赁及免费综合评估、商铺租赁及免费商用房价值分析、高级员工公寓租赁及免费全程担保、普通员工民宅租赁及免费全程担保在内的企业级整体解决方案,以及空置房销售代理、新楼盘策划代理等业务。
    香港中原地产成立于1978年,创始人为施永青先生及王文彦先生。在20年的时间里,创办人凭着专业知识及服务,业务得到迅速发展,由最初的两人办公发展至最高峰时期的超过300间分行,服务范围更全面,服务更专业化,成为全港最具规模、最具代表性的华资地产代理公司之一。与此同时,中原亦将眼光投向广阔的中国大陆市场,积极拓展国内的地产代理业务,于1992年、1994年于分别在上海、广州、北京成立了分公司;1997年,中原进一步扩大在国内的分行网络,借着“九七回归”这一有利形势,成立了深圳中原物业顾问有限公司,借助深港两地紧密连接的经济走廊,积极开拓深圳的房地产代理业务和开设房地产中介服务直营店。2000年深圳中原在深圳整体市场(含代理和自售)上的市场占有率为8.2%,在代理楼盘中的市场占有率为18%,排名第一。
    深圳中原地产的业务范围包括下列三大类:1、物业项目顾问服务(项目可行性研究、市场调查研究、物业定位分析、租售推广策划);2、二级市场房地产独家销售代理;3、三级市场房地产买卖及租赁服务(住宅部、商铺部、写字楼部)
    据统计,在我国工商部门注册登记的房地产中介服务已有数万家,上述企业虽然目前都走在我们的前面,但中国的房地产中介服务行业远没有充分发展到一个已经很成熟的市场,或者说现在只是一个群雄争霸的市场,它还有巨大的发展潜力。而应用特许经营的商业模式发展房地产中介服务的企业更为数不多,它还是一种较新的东西,并没有标准也没有领导者,走在我们前面的创业者,他们所带来的是给后一批更多的经验和教训。所以,在如此大的市场空间内,房地产中介服务行业没有真正意义上的竞争对手,还是一个需要不断发展、不断创新的行业。
    五、竞争优势
    任何企业投资活动的目标都是寻求未来的发展,当一个行业当发展到很成熟的时候,再投资时,风险是相对小一些,但发展起来会有不少困难,尤其是想在市场上占有一席之地,会有不小的竞争。反过来说,企业如果投资到一个充满发展机会却又暂时没有完全规范的市场,发展的机遇、盈利的机会就相对更大,但风险也随之增大,即所谓风险是伴随着机会永远存在的。因此,企业所寻求的应该是有机会且又规避风险的投资,而DR房地产连锁服务公司全新的经营理念和服务方式将是成功的法宝。
    1、我们将采用全球最容易成功、最具有战略扩张意义的商业运营模式――特许经营发展遍布深圳和全国范围内目标城市的连锁店网络
    特许经营指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利、专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用,被特许者按合同规定,在特许者统一的业务模式下从事经营活动,并向特许者支付相应费用。
    特许经营对特许人来说,是技术和品牌价值的扩张,经营模式的克隆而不是资本的扩张。
    特许经营是全球最有效的成功方式。据统计,在美国只有10%的新企业5年之后在继续经营,但特许经营企业有80%在10年之后仍然在继续经营,有45%以上的商品和服务通过特许经营系统提供,60%不动产交易通过特许经营的中介公司操作;而中国连锁经营协会统计数据显示,截止到2002年6月底在中国的30多个行业中已有总特许体系600多个,并发展加盟店数有11000多家。
    2、建立企业门户网站,接入Internet,实现房地产中介服务的电子商务
    Internet作为全球最大的计算机互联网络,其发展是呈爆炸性的,它将超越传统的产业,而成为二十一世纪经济最高的增长点。现全球150多个国家的45000个计算机网络和7000多万用户组成了一个庞大的互联网市场,每天都有上亿人次在互联网络上阅读和交换信息,成为了连接全球各个角落的信息高速路。据美国国际数据公司统计,因特网服务业的收入正以每年60%的速度增长,到2003年可到780亿美元。在中国,1999年6月30日,Internet用户为400万,而1998年12月31日前为210万,仅仅半年时间就增长了91%!
    Internet系统过去可以认为属于非营利性的网络系统,网上大量的电子邮件和文件转送对于用户来说费率很低甚至是免费的。进入90年代后,随着政府经济支持的减少,Internet的商业化趋势增强,一些提供商业性在线服务的经营者纷纷加入Internet,可见在浩如烟海的Internet网络中,商业用户将成为未来的主导。在将来,这个全球最大的、无形的、牵动的人最多的计算机网络,必以巨大的力量,包括丰富多采的商业化行为,影响着人们的生产和生活。因此,加入Internet就意味着掌握了巨大的市场。
    3、完整、便捷、阳光操作的业务模式
    手拉手式二手房买卖:连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯,并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划,做客户的置业参谋。当买卖双方都有交易意向时,双方可以自由见面谈判,实现交易的真正公开、公正、公平。达成交易后,我们确保交易安全和资金安全,全程协助办理产权过户和按揭贷款申请,直至水电、管理费、有线电视、电话、煤气等事项的过户,最后实现卖方收妥全部售房款和买方顺利接管房产;
    管家式不动产租赁:我们将租赁业务发展至物业代管代租,为有房产人士提供长期管家式服务,我们通过两网合一的平台为他们找到合适的租客,而能保证托管在我们公司的房产不会空置太久的原因是:我们将打破传统的房地产租赁中介模式?D?D向业主和租客双方收取佣金。现在,若租客委托我们租房时,其首选托管的房产时,他们可以只需支付该房产房租和押金而无需支付任何中介费的条件下租房。为托管房产保证充足的客源,解决有房产人士的后顾之忧,而他们只是每月在房产租出去的情况下给付我们一定比例的代管服务费;
    办理产权过户和按揭贷款业务:产权过户需要的众多相关文件和繁琐手续,对顾客来讲是相当头疼的事。因此,公司将利用长期从事中介服务的自身优势,给顾客提供最大的帮助。而不愿一次性投入太多资金买新房、二手房、装修……或现有经济实力不足、不能一次性付清款的顾客,公司将对顾客经济来源的情况和还款能力进行评估,并帮助顾客从合作银行或其他金融机构得到符合顾客相应条件的资金支持;
    新楼盘策划、包装与销售:我们吸收建筑专家、策略大师、策划高手、评估专家、调研专家、规划专家、风水顾问、园林专家、广告专才、营销专家……组成智囊团,为开发商的新楼盘、尾盘提供专业营销方案及销售代理。同时,作为拥有两网合一、覆盖面最广的房地产销售网络,我们为开发商提供了广阔的的销售途径;
    不动产价格评估:我们将全面提供房地产项目评估(投资可行性分析、中小企业融资顾问),楼宇按揭评估以及房地产价格评估(包括房地产转让价格、租赁价格、抵押价值评估、保险评估、课税评估,征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割合并估价、诉讼估价、拍卖估价)等服务,并致力於向各级政府部门、金融机构、以及各类经济实体提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问式服务;
    各种衍生业务:通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等等建立战略合作关系,围绕着房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种,全面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中去,给公司创造更多的利润。
    4、改变传统房地产中介服务的看房模式,推出具有变革意义的全景看房服务。
    以前传统中介服务中客户在买房租房时所得到得平面图和文字性的购房租房描述并不能使客户了解真实的情况,它导致了许多购房租房者盲目地实地看房,跑到现场所看到的房屋情况和原先的文字描述有相当大的出入,降低了购房和租房的成功率,这样,实地看房就会将客户的时间浪费在一些未能成交的看房过程中;即使客户有时间,可是也常常会找不到房东、业务员的共同时间去现场看房。当然这些只是传统看房方式弊端的一部分,在给客户带来不便的同时也给房产公司的业务员、房东等带来不便,这些问题表明了必须有一种崭新的、与众不同的方式来解决这种传统看房所带来的许多不便和四处奔波烦恼。
    从现在起,我们将提出的“全景看房”服务,客户不再需要花很多时间到处去看房了。他们只需要到我们的任何一家连锁店或安坐在家中、轻点鼠标就能够身临其境的感受360度的真实场景,这种感觉就好像到了现场看房,能直观地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、卧室、厨房、卫生间等各个细节,不但可以看到前后左右360度的所有景观,甚至连天花板、地板都可以一览无遗,使他们获得真实的三维立体感和方位感。我们推出的这种全新的看房方式 “全景看房”,它是基于网络多媒体工具的成熟应用与顾客需求提升相结合而诞生的。顾客购房租房时,先在网上通过全景看房筛选出自己感兴趣的房子,再上门去看房,能大大提高实地看房的成功率;全天候的看房模式,使客户在任何时间任何地点直接通过网络或本地查房看房,减少了业务员及客户无效看房的次数,极大地节省了客户和业务员时间,大大提高了工作效率和客户满意度。
    六、发展计划
    市场需求永远是第一位的,我们成功的基础就是遵守这种客观规律。当本项目作为一种新的理念横空出世之际,摆在我们面前的就不仅仅是一种想法、一种创意,未来的市场前景给了我们巨大的空间和商机,好的理念、好的创意如果不付之于实施,不能真正地得到利益回报,那么再好的理念,再好的创意也只能是零,没有任何价值。只有当它通过我们共同的努力,通过科学的运作,让它最终受益于己,受益于顾客,并产生巨大的商业回报之时,它才真正是有价值的。因此,对于本项目而言,如何去运作、如何去实施和发展便成为了今后是否能成功的关键。
    1、基础建设阶段,为期6个月。该阶段是本项目的启动阶段,主要工作是创建公司组织架构,明确公司发展方向和经营理念。同时,在深圳区域开设房地产中介服务样板店,试验经营模式的可行性和盈利能力,为公司长期的发展打下良好的基础。
    (1)、完成公司的工商注册、税务登记,组织一个合法的经济实体。
    公司名称:深圳市DR房地产连锁服务有限公司;
    公司住所:
    法定代表人:AD;
    注册资本:300万;
    企业类型:有限责任公司;
    经营范围:房地产经纪和代理;房地产评估;投资信息及其它经济  信息咨询。
    (2)、总部组织架构设立,各部门负责人各就各位,分工明细。
    行政财务部:
    对公司总部、连锁店体系进行财务监管及协助,运用财务分析帮助直营店、加盟店洞悉自己的财务状况,并提供相应的指导性建议,同时协调公司总部、连锁店体系内以及员工之间的关系。
    人力资源培训部:
    根据公司的需要合理设置岗位、安排员工招聘计划、考核员工工作情况,定期或不定期组织员工培训,根据房地产中介行业的工作需要,开发相应的培训课程,满足公司内部员工及消费者不断产生的新需求。
    IT部:
    开发、维护和更新企业门户网站,为直营店、加盟店提供电脑软硬件和软件的安装、辅导、更新、维护等系列技术支持,保证所有电脑和整个网络系统的正常运营。
    企业策划部:
    与媒体、政府机构、行业协会、其他单位建立了良好的合作关系,为推广公司体系、提高知名度而策划的大型宣传活动,监管公司品牌标志的正确使用,通过董事委员会监督充分使用当年全国广告基金,在市场上塑造公司品牌形象,在公众中建立并维持品牌美誉度
    授权部 :
    寻找潜在的市场,考核各个直营店和加盟店,经董事委员会批准增开连锁店或授予加盟商特许经营使用权,为合适的申请加盟店制定商业计划。
    服务部:
    为直营店、加盟店提供开店协助、入门辅导,以及对正式营运中相关问题建议解决方案;解决公司总部、连锁店体系经营及业务过程中不可避免或将要发生的法律事务,保护公司总部、直营店和加盟店利益不受侵害,维护连锁店体系的权益。
    评估部:
    负责发展评估业务,与各级政府部门、金融机构以及各类经济实体保持联系,为他们提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问和评估服务;认真研究评估的专业技术,发表研究论文,对外充分展现公司的权威和专业
    市场研究部:
    运用市场调研的专业知识,通过对房地产相关信息的采集、处理和分析的过程,为公司决策管理层、各职能部门以及顾客提供专业的房地产市场调研服务,将具有指导性和预测性的相关结论撰写成具有学术及市场价值的研究报告,对外树立公司专业形象,支持公司企划
    二级市场事业部;
    下列三个分部:业务部负责与发展商建立良好的合作关系,开拓二级市场策划、代理销售业务,给公司提供足够的盘源支持;策划部负责项目的市场调研、项目定位、全程策划、推广策划等工作;二级市场销售部负责每个楼盘一线的销售工作
    (3)、建立企业门户网站
    建立技术先进、性能可靠、运行稳定、扩展性强的信息化运营基础平台,为企业全面实现信息化管理奠定坚实的基础,让企业内部连锁店间的业务管理系统连网共享,并为网站的维护、升级保留足够的弹性发展空间。
    建立面向公众、面向社会的网上企业形象宣传平台,为发布企业信息,宣传企业形象,推广企业各种产品、业务及服务。
    建立面向客户的房地产服务平台,随时发布、更新最新的房地产信息,并针对不同的客户需求,提供相关的在线查询、在线看房、在线预定、在线确认等功能,实现网上购房、网上委托租售等房地产中介业务电子商务功能。
    建立面向客户的网上交流平台,让客户更好的与企业形成互动,提供在线的疑问解答、专家建议、客户俱乐部、BBS论谈等等;
    (4)、在深圳开设5个的直营店,培养60名以上房地产经纪人
    由专业企划公司设计企业形象规范手册,制定连锁店装修、办公用品的设计方案,确保所有连锁店都是统一视觉效果,树立公司在公众中的品牌形象;
    制定一套完整的连锁店管理制度,以保证经营活动的有序进行;
    针对不同的中介服务内容,总结一套规范的业务操作流程,标准的合同表格设计,已便提高工作效率、信息资源的利用率和节省操作时间,从而提升业绩;
    建立信息管理系统,搜集和整理现有的房地产信息资源并录入系统,开发新的信息收集渠道,制定商业信息的管理制度和保密制度 ;
    房地产经纪人的招聘、培训、试用和聘用,进一步优化业务流程,完善绩效考核体系;
    将每个店都打造成推广公司特许经营体系的样板店;
    2、发展阶段,为期12个月。本阶段公司就如同朝气蓬勃、精力充沛的青年,所有业务本领都已掌握,时刻准备着打下一片属于自己的天地。利用这个优势,我们将加大投资的力度和加快发展的步伐,迅速推广公司特许经营体系,目标在广东省及周边的江西、湖南、福建等省房地产发展较快、前景较好的城市建设1个区域分部和发展4个以上区域加盟商,开设70家以上连锁店,培养800名以上房地产经纪人,并进一步完善特许经营加盟体系,为加盟商研发更多的服务内容和产品,为顾客提供优质的服务。
    在本阶段中,公司计划深圳总部再开设3家直营店和发展15家以上的加盟店;新建设的区域分部将在本地开设2家直营店和发展10家以上的加盟店;新加入公司的4个或更多的区域加盟商,公司将协助他们在区域内开设至少40家直营店或发展加盟店。为保证上述目标的圆满完成,本计划已详细将工作进行安排。
    (1)利用各种宣传手段,不断提高直营店的业绩,推广公司加盟体系,打开企业知名度,建立公司品牌形象
    报纸广告;
    电台宣传;
    网页广告;
    户外招牌广告;
    请新闻媒体撰写软文报导公司经营理念;
    邀请业内知名人士来公司考察,组织宴会讨论公司商业模式的前景;
    (2)寻找潜在的加盟者
    有房地产中介行业的工作经验,想找机会创业的人士;
    寻求投资项目的个体户;
    看好特许经营,想成为区域加盟商的公司;
    其他类型的加盟者;
    (3)审核申请加盟者,考察连锁铺面情况
    受理加盟商申请,听取初步经营意向;
    调查加盟者的自身条件和经济实力;
    考察加盟区域房地产市场状况和未来的发展趋势;
    听取投资收益分析,双方意见交流,合作谈判;
    合同签订,授予加盟商特许经营使用权;
    (4)总公司协助加盟商制定商业计划,开办、经营连锁店
    加盟商接受业务和管理技能培训;
    总公司协助开店,并提供《开店手册》、《管理手册》、《业务手册》、《培训手册》、《VI手册》、《标准的合同表格》;
    铺面装修,办理合法的经营执照和其他政策规定应办理的手续;
    房地产经纪人招聘、培训;
    (5)连锁加盟店正式营业
    总公司领导出席参加并致词;
    邀请嘉宾出席并致词;
    新闻媒体做跟踪采访;
    (6)提供后续服务
    解决加盟商经营中存在的问题;
    接受加盟商投诉和见意,并及时回馈;
    定期举办加盟商业务和管理技能和经纪人业务技能培训、辅导;
    年终举办工作总结大会、表彰大会;
    3、稳固发展阶段,为期24个月。这一阶段里我们目标是:借助特许经营加盟体系所带来的稳定收益、良好的品牌形象、前期积累的丰富业务经验和巨大的客户群,在全国范围内建成一个拥有30个以上区域分部、 800家以上连锁店、10000名以上房地产经纪人的大型房地产中介服务连锁网络,并在所进入的每一个城市都有最高的当地市场占有率,成为中国房地产中介服务行业的品牌中介。
    在本阶段中,公司计划在全国范围内投资建设6个以上区域分部、开设25家以上直营店和发展200家以上加盟店,同时发展20个以上区域加盟商,并协助他们在区域内开设至少500家直营店或加盟店。
    七、财务分析
    1、基础建设阶段
    (1)投资预算
    总部的建设投资预算:
    名称 计价方式 数量 金额(元)
    总部注册
    专业公司协助注册25000
    聘请房地产经纪人6000元/年?人 3人
    18000
    聘请房地产估价师 6000元/年?人 3人 18000
    小计 61000
    注:以上持牌房地产经纪人和房地产估价师有可能未全职)
    名称 计价方式 数量 金额(元)
    总部固定资产投资预算
    办公场地押金 8750
    场地装修 100000
    办公桌椅21000
    会议台3000
    服务器30000
    主机10000
    个人办公电脑48000
    复印机12000
    扫描仪2000
    普通打印机800
    图片打印机2500
    传真机3000
    电脑软件25000
    电话安装8000
    摄影机24000
    小计 298050
    折旧 289300元,按三年折旧,平均每月计提8040元
    总部的人员及工资计划:
    总经理 6500元/人 1人 6500
    副总经理 4500元/人 1人 4500
    部门经理 3800元/人 7人 26600
    企划专员 3500元/人 1人 3500
    培训专员 3500元/人 2人 7000
    IT专员 3500元/人 2人 7000
    房地产估价师 3000元/人 1人 3000
    业务专员 2000元/人 3人 6000
    法律专员 2000元/人 1人 2000
    会计和出纳 2000元/人 2人 4000
    客服人员 2000元/人 4人 8000
    文员 1500元/人 1人 1500
    评估业务员 1000元/人 2人 2000
    小 计 81600
    总部办公费用计划:
    总部每月办公费用
    办公场地租金8750
    服务器托管5000
    电话费5000
    上网宽带1200
    办公用品7250
    水电管理费3000
    午餐费4800
    小计 35000
    直营店投资预算:
    单个直营店固定资产投资预算
    铺面押金12500
    铺面装修 25000
    连锁店注册 2000
    订做办公桌椅3000
    电脑及周边设备30000
    中介应用软件5000
    电话、网络初装3000
    空调4500
    其它设备 5000
    合计 90000
    折旧 77500按三年计提折旧,平均每月2150元
    直营店办公费用计划:
    单个直营店每月的办公费用
    铺面租金12500
    店长工资2500
    会计文员工资1500
    经纪人底薪9600
    员工福利2000
    水电管理费1700
    电话和上网费2000
    广告费4000
    办公耗材2000
    小 计 38000
    根据以上投资预算,可估算出本阶段的投资总额: 276.14万元
    公司注册费用(6.1万元)+固定资产投资(74.81万元)+六个月的办公费用(183.96万元)+六个月的固定资产折旧(11.27万元)=282.24万元
    (2)效益分析
    中介服务业务利润
    分配 经纪人提成 佣金收入×20%
    连锁店管理人员提成 佣金收入×5%
    总部服务费 佣金收入×5%
    税收 佣金收入×5%
    连锁店提成 佣金收入×65%
    (注:提成比例为平均数)
    评估业务利润
    分配 评估业务员提成 评估收入×20%
    评估师提成 评估收入×5%
    税收 评估收入×5%
    公司提成 评估收入×70%
    二级市场业务利润
    分配 销售代表提成 佣金收入×3%
    销售经理及主管提成 佣金收入×5%
    策划及其它参与提成 佣金收入×7%
    税收 佣金收入×5%
    公司提成 佣金收入×80%
    本阶段作为公司成立之初,前三个月做基础建设,我们暂且保守的估计没有产生营额;而后三个月各项业务都逐步进入轨道,也产生了一定的业务收入,保守估计;
    a、直营店的月均佣金收入为8万元,3个月5家店总佣金收入为120万元;
    b、评估业务的月均评估收入为5万元,3个月总评估收入为15万元;
    c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为10万元,3个月总营业额为30万元。
    公司在基础阶段的总业务收入为165万元,按业务收入分配表,扣除业务人员、管理人员、其它参与者提成及税费(未含所有税),公司收益为118.5万元=120万×70%+15万×70%+30×80%。本阶段末公司净资产为212万元=300万元-276.14万元+80.91万元-11.27万元+118.5万元
    2、发展阶段
    (1)投资预算
    总部新增加固定资产投资
    新装电话4000
    个人办公电脑20000
    手提电脑30000
    投影机5000
    办公桌椅3500
    摄影机24000
    小计 86500
    折旧 86500元按三年折旧,平均每月计提2400元
    总部新增加的办公人员
    工资 副总经理4500
    IT专员3500
    业务专员4000
    客服人员4000
    评估业务员1000
    小计 17000
    总部每月新增加办公费用
    电话费2500
    办公用品3000
    水电管理费1000
    差旅费6000
    广告费10000
    午餐费1500
    小计 24000
    区域分部投资预算:
    区域分部注册
    专业公司协助注册 25000
    聘请房地产经纪人18000
    聘请房地产估价师18000
    小计 61000
    区域分部固定资产投资预算
    办公场地押金5250
    场地装修 60000
    办公桌椅14000
    会议台3000
    主机10000
    个人办公电脑32000
    复印机12000
    扫描仪2000
    普通打印机400
    图片打印机2500
    传真机3000
    电话安装6400
    摄影机24000
    小计 174550
    折旧 169300元按三年折旧,平均每月计提4700元
    区域分部人员及工资计划:
    名称 计价方式 数量 金额(元)
    区域分部每月办公人员工资
    副总经理 4500元/月 1人 4500
    部门经理 3800元/月 4人 19000
    企划专员 3500元/月 1人 3500
    培训专员 3500元/月 1人 3500
    IT专员 3500元/月 1人 3500
    房地产估价师 3000元/月 1人 3000
    业务专员 2000元/月 3人 6000
    法律专员 2000元/月 1人 2000
    会计和出纳 2000元/月 2人 4000
    客服人员 2000元/月 3人 6000
    文员 1500元/月 1人 1500
    评估业务员 1000元/月 2人 2000
    小 计 58500
    区域分部办公费用计划:
    区域分部每月办公费用
    办公场地租金5250
    电话费5000
    上网宽带1200
    办公用品6550
    水电管理费3000
    差旅费5000
    广告费5000
    午餐费4000
    小计 35000
    根据以上投资预算,可估算出本阶段的投资总额: 835.47万元
    总部的新增固定资产投资和12个月办公费用(197.77万元)+区域分部的固定资产投资和12个月办公费用(135.76万元)+五个直营店的固定资产投资和10个月办公费用(235万元)+五个直营店12个月的办公费用(228万元)+所有的固定资产折旧(38.94万元)=835.47万元。
    (2)效益分析
    公司在基础建设阶段对5个连锁店的试营,操作过程中深入的了解自己的商业模式,不断整理和完善业务操作流程,让加盟者使用我们的商业模式创业时,完全可以直接复制,更容易取得成功。因此我们相信在这阶段里可以圆满的完成目标,得到丰厚的回报。
    加盟业务利润
    分配 业务专员提成 加盟收入×5%
    管理人员提成 加盟收入×2%
    其它部门奖金 加盟收入×3%
    税收 加盟收入×5%
    公司提成 加盟收入×85%
    加盟商资质要求:
    区域加盟 单店加盟
    加盟方式 以市为单位申请区域加盟 以社区为单位申请加盟
    申请人要求 能按要求参加培训,并全身心投入工作,不急功近利
    营业执照 现已是独立企业法人或新注册均可
    资金准备 200~300万元以上 25万元以上
    加盟费 20~50万元 3~5万元
    保证金 20~50万元 3~5万元
    连锁店数量 10~20个以上 1个
    总部服务费 区域内所有连锁店收入的2% 单个连锁店收入的5%
    特许期限 20年 20年
    预计深圳总部业务收入为1223万元
    a、单个直营店的月均佣金收入为10万元,1年5个店的总佣金收入为600万元;新增单个直营店的月均佣金收入为8万元, 7个月3个店的总佣金收入为168万元;共计768万元
    b、评估业务的月均评估收入为5万元,1年的总评估收入为60万元;
    c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为15万元,1年的总佣金收入为180万元。
    d、特许经营收入按4个区域加盟支付120万元加盟费、15个单店加盟支付60万元加盟费以及收取3个月的总部服务费35万元(每个店3个月,月均收入为8万元),共计215万元
    预计全资的区域分部业务收入为289万元
    a、单个连锁店的月均佣金收入为8万元,7个月2个店的总佣金收入为112万元;
    b、评估业务的月均评估收入为5万元, 9个月的总评估收入为45万元;
    c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为10万元,9个月的总佣金收入为90万元。
    d、特许经营加盟业务收入按10个单店加盟支付30万元加盟费以及收取的3个月总部服务费12万元(每个店3个月,月均收入为8万元),共计42万元
    公司在发展阶段的业务收入为1512万元,按业务收入分配表,扣除业务人员、管理人员、其它参与者提成及税费(未含所有税),公司净收益为288.48万元=768万×70%+60万×70%+180×80%+215×85%+112万×70%+45万×70%+90×80%+42×85%-835.47万元
    公司净资产为515万元=212万元+53.46万元-38.94万元+288.48万元。
    3、稳固发展阶段
    (1)投资预算
    总部新增的各项支出
    总部新增加固定资产投资
    办公场地押金17500
    场地装修 200000
    办公桌椅10500
    会议台3000
    服务器100000
    办公用车250000
    个人办公电脑50000
    新装电话4000
    手提电脑24000
    摄影机24000
    小计 683000
    折旧 665500元按三年折旧,平均每月计提18500元
    总部新增加的办公人员
    工资 副总经理4500
    IT专员3500
    市场研究专员3500
    项目策划专员3500
    培训专员7000
    业务专员6000
    法律专员4000
    客服人员4000
    文员1500
    小计 37500
    总部每月新增加办公费用
    办公场地租金17500
    电话费2500
    办公用品5000
    水电管理费5000
    服务器托管费5000
    差旅费6000
    广告费10000
    午餐费2500
    小计 53500
    根据以上投资预算,可估算出本阶段的投资总额: 6386.25万元
    总部的固定资产投资和办公费用(613.94万元)+六个区域分部和二十五个连锁店的固定资产投资(366.33万元)+七个区域分部和三十五个连锁店的办公费用(5076.96万元)+固定资产折旧(329.02万元)=6386.25万元
    (2)、效益分析
    预计深圳总部业务收入为5520万元
    a、连锁店的月均佣金收入为8万元,13个店22个月总佣金收入为2288万元;
    b、评估业务的月均评估收入为8万元,2年总评估收入为192万元;
    c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为15万元,2年总佣金收入为360万元。
    d、特许经营加盟业务收入按20个区域加盟支付600万元加盟费、25个单店加盟支付100万元加盟费以及2年内收取的总部服务费2080万元,共计2680万元
    预计全资的区域分部业务收入为7195万元
    a、单个连锁店的月均佣金收入为8万元, 22个店20个月的总佣金收入为3520万元;
    b、评估业务的月均评估收入为5万元,7个区域分部 20个月的总评估收入为700万元;
    c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为10万元,7个区域分部 20个月的总佣金收入为1400万元。
    d、特许经营加盟业务收入按175个单店加盟支付525万元加盟费以及2年内收取15个月的总部服务费1050万元(每个店月均收入为8万元),共计1575万元
    公司在稳固定发展阶段的业务收入为12935万元,按业务收入分配表,扣除业务人员、管理人员、其它参与者提成及税费(未含所有税),公司净收益为3515.5万元=2288万×70%+192万×70%+360×80%+2900×85%+3520万元×70%+700万×70%+1400×80%+1575×85%-6386.25万元
    公司净资产为4063.71万元=510.9万元+366.33万元-329.02万元+3515.5万元
    八、结论
    DR房地产连锁服务公司的商业计划书在酝酿、构思和写作过程中做了大量的市场调查,并咨询过一些专业人士,无论是从市场前景、项目本身、市场运作,还是从资本运营、投资回报等方面分析,本项目无疑是一个成长性良好、资本增值快、投资回报率高的项目。
    市场前景:房地产中介服务在房地产市场的重要作用这已是无庸置疑的事实,这行业随着市场需求的日益增加和相关政策的不断完善将得到更快的发展,将成投资的热点。
    项目本身:有全新的和超前的经营理念和服务方式,这是其它竞争对手所不具有的。
    市场运作:以特许经营商业模式运营的、“两网合一”的房地产中介服务平台,所提供的服务符合行业的发展和市场的需求。
    资本运营: 通过三年半的经营,公司净资产将达到4000多万元,而且以后的收益是稳定增长的。
    投资回报:根据我们的财务分析,本项目可在一年半后赢利。
    综上所述,本商业计划操作是可行的,它的经营者和投资者将得到无限的回报。

项目计划书怎么写

04
    一、 项目的简要介绍

    二、 项目的内容

    1、立项依据:

    根据国内外现状、存在的问题以及发展趋势进行阐述。

    2、项目意义:

    就其对产业的进步、经济建设和社会发展的推动作用方面进行论述。

    3、项目的内容及目标:

    就项目的内容和目标进行阐述。

    4、项目可行性分析:

    ⑴对项目进行可行性方面的分析,包括项目已有的单位、实力情况、现有条件、工作基础以及优势。

    ⑵就存在的问题以及解决办法等进行分析。

    5、需求预测及分析

    ⑴市场定位及市场分析

    ⑵用户分析

    ⑶市场环境及前景

    6、完成项目采用的方法。

    就完成项目需要采用的方法进行阐述。

    三、 项目发起人、股东方、管理和技术支持

    1、项目发起方的背景:

    就项目发起方的情况进行说明。

    2、项目发起方的业务,包括近三年的财务报表:

    ⑴项目发起方的业务情况

    ⑵项目发起方近三年的财务报表

    3、项目发起方的主要股东和管理人员的简历。

    四、 市场和销售安排

    1、市场的基本情况:

    ⑴该产品的主要用途

    ⑵本地、国内和出口市场的目前容量、增长率,价格变化等。

    2、该项目的生产能力、生产成本,单位销售价格、主要销售对象,和预计市场份额:

    ⑴生产能力及生产成本

    ⑵单位销售价格、主要销售对象

    ⑶预计计划份额

    3、产品的客户情况,销售渠道的安排:

    ⑴客户情况

    就客户的情况进行说明。

    ⑵销售渠道

    介绍销售渠道的安排情况。

    4、目前市场竞争情况:

    ⑴其他现有生产厂家

    列举出其他生产厂家的情况,以及最具有威胁性的地方。

    ⑵计划新上的类似项目,替代产品的情况

    列举出这些厂家的类似项目,替代产品的具体情况,指出其对现在项目的潜在威胁。

    5、类似产品进口的关税和管制情况:

    6、影响产品市场的主要因素:

    就能够影响产品市场的因素进行详细的分析。

    五、 技术可行性、人员、原材料供应和环境

    1、项目计划采用的生产工艺:

    2、与其他公司合作的安排:

    3、项目的人员培训和关键技术的保证:

    ⑴人员培训

    就人员培训进行阐述。

    ⑵关键技术的保证

    就关键技术的保证方面作出阐述。

    4、当地的劳动力和基础设施状况:

    就通讯、交通、水源、能源和电力供应等方面进行详细说明。

    5、生产成本和费用的分类数据:

    6、原材料供应的来源、价格、质量:

    7、计划生产设施与原材料供应、市场、基础设施的关系:

    8、计划生产设施与规划与现有同类生产设施的比较:

    9、生产设施的环境因素和应对措施。

    六、 投资预算、融资计划和效益分析

    1、项目投资和资金安排:

    2、项目的资金结构:

    就股东的股本投入情况、股东贷款情况以及银行融资数额进行阐述。

    3、希望国际金融公司与银团的参与方式,股本、贷款或两者兼有:

    4、项目的财务预测:

    就生产、销售、资本和负债、利润、资金流动、效益的回报进行预测。

    5、影响效益的主要因素。

    七、 政府支持、管理和审批

    1、当地政府的产业政策和投资方向对项目的影响:

    2、当地政府对该项目可以提供的鼓励措施和支持:

    3、该项目对当地经济的贡献:

    4、该项目需经过的审批手续和时间。

    八、 项目准备和进展的时间表

    1、进行项目分解:

    就项目的实际情况将项目分解成几个比较小的模块。

    2、里程碑事件:

    列出该项目可能经过的几个里程碑情况。

    3、时间安排:

    就项目的具体时间安排进行分配。

    4、经费安排:

    就项目的每个周期以及分解情况进行经费的分配。

    5、人员安排:

    在各个项目模块以及时间段的人员安排情况。

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