房地产项目建议书

01
  目 录
  第一部分 宏观分析 3
  一、城市概况 3
  (一)、城市基本概况 3
  (二)、城市经济发展状况 3
  (三)、城市发展规划(城市中长期发展规划) 3
  二、区位分析 3
  (一)、项目所属区域分析 3
  第二部分 项目区域房地产市场分析 4
  一、房地产市场现状 4
  (一)、市场供需状况 4
  (二)、价格水平 4
  (三)、产品特征 4
  (四)、客户群特征 4
  (五)、市场竞争分项 4
  (六)、区域市场的发展特点 4
  二、区域市场调查分析 4
  (一)、调查问卷内容(附表) 4
  (二)、问卷调查说明及统计分析内容 4
  (三)、问卷统计分析结论 4
  三、市场发展预测 5
  第三部分 项目分析 6
  一、地块位置 6
  二、地块现状 6
  三、项目交通出行状况 6
  四、项目周边社区配套 7
  五、项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写) 7
  六、市政配套(都要说明距宗地距离、接入的可能性) 7
  七、主要经济技术指标 7
  八、项目SWOT分析 7
  1.优势分析; 7
  2.劣势分析; 7
  3.机会分析; 7
  4.风险分析。 7
  第四部分 项目开发结论性建议 8
  一、产品规划设计建议 8
  第一部分 宏观分析
  一、城市概况
  (一)、城市基本概况
  1、地理位置(位置、行政区划、面积、市区面积);
  2、城市性质及地位(城市的历史、文化、所占的重要地位);
  3、城市规模(城市用地规模、人口规模);
  4、城市交通(城市航空、铁路、公路等交通运输配套状况);
  5、城市总体布局(城市格局、所含区域、规划方向、突出特色)。
  (二)、城市经济发展状况
  1、城市GDP及增长率;
  2、城市人均可支配收入及支出水平;
  3、固定资产投资情况;
  4、城市经济发展目标。
  (三)、城市发展规划(城市中长期发展规划)
  1、城市经济发展规划;
  2、城市规模及城市功能区域发展规划;
  3、城市人口发展规划规划;
  4、城区市政基础设施规划。
  二、区位分析
  (一)、项目所属区域分析
  1、项目所在区域概况(项目所在区域是城市的什么地带、占什么地位、起到什么作用)
  附:项目地块位置图;
  2、项目区位分析(项目地理位置、基础配套以及区位发展规划等)。
  第二部分 项目区域房地产市场分析
  一、房地产市场现状
  (一)、市场供需状况
  分析现阶段市场供需情况,预测项目上市时的市场供需情况。
  (二)、价格水平
  近一两年内市场价格变化情况。
  (三)、产品特征
  从建筑形式、建筑风格、居住模式、户型面积等方面分析本区域市场产品的特征,一般包括区域项目的开发规模、基础配套、产品特点(建筑形式、建筑风格、社区环境、产品内部结构、户型配比、面积区间等方面)。
  (四)、客户群特征
  客户群体特征一般包括年龄分布、家庭结构、收入水平、文化程度、置业目的、户型面积选择、房价承受能力等方面。
  (五)、市场竞争分项
  从本区域市场竞争的核心和主体展开,来论述区域内市场竞争的特征。
  (六)、区域市场的发展特点
  1、政府对市场的管理调控能力(相关房地产政策及区域房产政策的出台及作用);
  2、市场体系完善情况(包括出现多层次的产品供应及二手房的发展);
  3、市场热点的转移(大盘的出现、配套的完善,社区的规划及设计);
  4、房地产企业的优胜劣汰进程(外地开发商的进入和现有开发商的状况及分析)。
  二、区域市场调查分析
  (一)、调查问卷内容(附表)
  (二)、问卷调查说明及统计分析内容
  (三)、问卷统计分析结论
  注:市场调查分析详细内容请参见项目市场调研报告(附件三)
  三、市场发展预测
  从包括价格、产品、消费群体特征等方面的趋势来预测区域房地产市场的发展趋势。
  第三部分 项目分析
  一、地块位置
  宗地所处城市、行政区域地理位置(包括是否是商业中心、文化中心、教育中心或行政中心等)。附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。
  二、地块现状
  1、四至范围;
  2、地势、地表现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;
  3、地块地表是否涉及到居民拆迁、旧厂搬迁或其他改造等,并说明拆迁对项目开发进度的影响;
  4、地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;
  5、土地地形及完整性,地形是否规整,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;
  附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据;地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等。
  三、项目交通出行状况
  1、公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;
  2、宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决;
  3、现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
  附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。
  四、项目周边社区配套
  项目周边社区配套一般是指以项目可辅射范围(3km)内的教育(大中小学及教育质量情况)、医院、购物(大型购物中心、主要商业和菜市场)、邮局、休闲(文化、体育、娱乐、公园等等设施)、银行以及其他配套设施。
  附图:生活设施分布图,具体位置、距离。
  五、项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)
  项目周边环境一般包括区域治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)、危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)、周边景观、风水情况以及近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心或超市的建设等。
  六、市政配套(都要说明距宗地距离、接入的可能性)
  说明项目的道路、上水、下水、电信、水、暖、电、气等基础市政配套情况,一般重点需要说明的道路现状及规划发展,包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。
  七、主要经济技术指标
  项目的基本用地情况(总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积)、建筑面积(住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积)、容积率、容积率、建筑密度、控高、绿化率以及其他规划指标,特别需说明关键性或难度较大的指标对项目规划、建设的影响。
  八、项目SWOT分析
  (一)、优势分析;
  (二)、劣势分析;
  (三)、机会分析;
  (四)、风险分析。

房地产开发项目建议书

02
  一、概况
  XXX县城位于县境中部偏东,是一个已有六百年历史的古城,地势东南高,西北低,四周为康熙饮马湖湿地、翰苑湖湿地、威镇湖湿地所环绕。县城总体规划控制区面积20平方公里,建成区面积为5平方公里,总人口约7万人,其中非农业人口4.4万人,农业人口约1.6万人,一年以上暂住人口1万余人。XXX县城自古为西北重镇、属交通要冲,为宁夏银北地区的公路交通枢纽。  109国道、石中高速公路、包兰铁路擦城而过。县城内道路“三纵”、“四横”呈“井”型框架,县城公共交通体系完善,功能齐全,运营线路长18公里,有公交车辆10辆,出租车378辆。县城行政办公现主要分布在人民路、大平路.商业金融,主要集中在东大街和北大街,工业区在大平公路北侧,居住小区分布县城住宅规划用地各区域,主要有新世纪家园小区、东花园小区、西花园小区、东安小区、古城新苑小区等。随着县城西扩战略的实施,城市新区的生态公园、行政中心、星级宾馆的建成,我县的行政办公场所、商业金融网点分布将向西区转移。县城周围有自然形成的湿地三处,威镇湖湿地、康熙饮马湖湿地、翰苑湖湿地,总面积约471公顷,湖面面积199公顷。其中:翰苑湖湿地面积28公顷,湖面面积14公顷;康熙饮马湖湿地面积200公顷,湖面面积42公顷:威镇湖湿地面积243公顷,湖面143公顷。康熙饮马湖与威镇潮湿地已于2004年立项进行保护性开发建设。县城有玉皇阁公园和体育公园,占地面积11公顷;休闲广场有东花苑广场和街心花园广场两处休闲场所,县城规划控制区绿化覆盖面积59.6公顷,园林绿地面积52.7公顷,公共绿地22.5公顷。唐徕渠自南至北,环城而过。县城地下水资源丰富,现有水厂一座,  供水能力2万立方米/日,供水主管道长度为24.3公里,用水普及率100%,供水质量达到国家标准。县城现有供热公司一个,综合供热能力102吨/小时,供热量108万吉焦,供热主管道总长度36公里,集中供热面积105万平方米,供热用户11200户。县城有中学4所,平罗中学为全区重点中学,平罗回中为全区百所回民高级中学之一,在校学生7000多人。小学4所,在校学生6000多人。县域内有保存完好的不同建设年代古迹两处,有建于清代,气势宏伟的玉皇阁,始建于明代的工艺巧夺天工的钟鼓楼。玉皇阁、钟鼓楼与近年修复的接引寺同处在一条南北轴线上,构筑出XXX县城独特的景观。县城商贸流通发达,自古就是商流、物流、人流集散地。县城有大型集贸批发、零售市场3处。钟鼓楼商城、南门蔬菜批发市场、北门农贸批发,年成交额达5亿元。2004年投资5300万元建设日处理污水1.5万吨的污水处理厂1座,并积极申请立项建设垃圾处理厂,投入大量资金治理县城周边环境,对大平公路两侧进行环境综合整治,并对康熙饮马湖、威镇湖湿地进行保护开发建设,计划对翰苑潮湿地及唐徕渠县城段综合整治进行保护开发建设。随着县城规划控制范围内的湿地、园林及唐徕渠县城段综合整治等工程的建成,一个初具规模的山水园林城市将展现在人们面前。优美的人居环境也是给房地产开发带来无限商机。
  二、项目概况
  县城新区拟开发的房地产地块有3#、4#、9#、12#、14#、19#、20#七个地块,详细情况具体如下:
  (一)3#地块概况
  该地块用地范围:东至康熙步行街,南至平西路,西至西三街,北至人民西路延伸段,规划用地面积为3.4公顷。规划用地性质为商服、住宅,其中:商业用地0.98公顷,住宅用地1.44公顷,绿化用地0.98公顷。住宅平均按五层考虑,沿人民西路延伸段、平西路、康熙步行街商服用房主体为二层,局部三层。该地块现状为新民村三队农宅及部分温室。
  (二)4#地块概况
  该地块用地范围:东至西一街,南至平西路,西至康熙步行街,北至人民西路延伸段,规划用地面积为4.2公顷。规划用地性质为商服、住宅,其中:商业用地1.77公顷,住宅用地1.73公顷,绿化用地0.7公顷。住宅平均按五层考虑,沿平西路、人民西路延伸段、康熙步行街商服用房主体为二层,局部三层。该地块现状为合作村四队部分农宅、耕地及温棚。
  (三)9#地块概况
  该地块用地范围:东至西三街,南至人民西路延伸段,西至西四街,北至团结西路延伸段。总用地面积为12.74公顷。规划用地性质为商服、住宅,其中:商业用地3公顷,住宅用地7.74公顷,绿化用地2公顷。住宅平均按五层考虑,沿人民西路延伸段、团结西路延伸段、西三街商业用房主体为二层。该地块现状:耕地、温棚及部分农宅。
  (四)12#地块概况
  该地块用地范围:东至西一街,南至团结西路延伸段,西至西三街,北至玉皇阁大道,规划用地面积为11.25公顷。规划用地性质为商服、住宅,其中:商业用地2.6公顷,住宅用地6.85公顷,绿化用地1.8 公顷。住宅平均按五层考虑,沿团结西路延伸段、西一街、西三街商业用房主体为二层。该地块现状为耕地、温棚及部分农宅。
  (五)14#地块概况
  该地块用地范围:东至北门转盘绿地,南至康熙大道,西至西一街,北至大平公路,规划用地面积为11公顷。规划用地性质为商服、住宅、行政办公,其中:商业用地1.78万平方米,住宅用地6.27万平方米,行政办公用地1.5万平方米,绿地1.36万平方米。住宅平均按五层考虑,沿西一街商业用房主体为二层,局部三层,沿康熙大道为行政办公用地。该地块现状为耕地、部分温棚、城镇居民砖房、沿大平公路企事业单位(平罗五金厂家属区、县国税局)。
  (六)19#地块概况
  该地块用地范围:东至西三街,南至放射路,西至西四街,北至大平公路,规划总用地面积为15.6万平方米。规划用地性质为商服、住宅、行政办公。其中:一期规划用地面积7万平方米,住宅平均按五层考虑,沿西三街商业用房主体为二层。该地块现状:农宅、部分城镇居民住宅、耕地、温棚。
  (七)20#地块概况
  该地块用地范围:东至西一街,南至放射路,西至西三街,北至大平公路,规划用地面积为19.7万平方米。规划用地性质为商服、住宅、行政办公,其中:商业用地6146平方米,住宅用地11.78万平方米,行政办公用地4.8万平方米,绿地2.5万平方米。沿西三街、放射路为行政办公用地,沿西一街为商服用地。该地块现状为耕地、部分温棚、城镇居地住房、沿大平公路企事业单位(XXX县建筑公司、平罗加油站、县塑料厂等用地)。
  三、项目区位优势
  县城新区20#地块开发项目商服、建筑、市场、医院、托儿所幼儿院、小学、中学文化娱乐场所服务半经适中,环境优美,交通便捷,是县城总体规划居住建设的黄金地段,是投资开发建设的新亮点,具备得无独厚的开发条件。
  四、主要建设内容
  (一)3#地块主要建设内容
  该项目总建筑面积为3.14万平方米,其中:商业用房1.27万平方米,住宅建筑面积1.87万平方米。小区按规划布置中老年活动中心、居委会等公共设施。小区绿地率大于35%,容积率1.3。
  (二)4#地块主要建设内容
  该项目主要建设商业及居住用房、配套建设机关公共设施,总建筑面积为4.18万平方米,其中:商业用房1.94万平方米,住宅建筑面积2.24万平方米。小区按规划布置中老年活动中心、居委会等公共设施。小区绿地率大于35%,容积率1.3。项目计划总投资约5000万元人民币。
  (三)9#地块主要建设内容
  该项目总建筑面积为13万平方米,其中:商业用房3万平方米,住宅建筑面积10平方米。小区按规划布置幼托、中老年活动中心、居委会等公共设施。小区绿地率大于35%,容积率1.3。项目计划总投资约1.5亿元人民币。
  (四)12#地块主要建设内容
  该项目总建筑面积为11万平方米。其中:商业用房2.5万平方米,住宅建筑面积8.5万平方米。小区按规划布置托幼、中老年活动中心等公共设施。小区绿地率大于35%,容积率1.3。
  (五)14#地块主要建设内容
  该项目主要建设商业及居住用房,配套建设相关公共设施,总建筑面积为14.3万平方米,其中:商业用房3.9万平方米,住宅建筑面积8.2平方米。行政办公建筑面积1.9万平方米。小区按规划布置幼托、中老年活动中心、居委会等公共设施。小区绿地率大于35%,容积率1.3。
  (六)19#地块主要建设内容
  该项目主要建设商服、住宅、行政办公楼及配套公用设施,总建筑面积为16.8万平方米,其中:一期工程建筑面积7.5万平方米。小区容积率1.07,绿地率38.5%,建筑密度27%,按规划要求布置中老年活动场所、幼托、居委会、地下停车库等各项基础服务配套设施。项目计划总投资约1.8亿元人民币。其中:一期工程概算投资8000万元人民币。
  (七)20#地块主要建设内容
  该项目总占地19.7万平方米,用地性质为居住用地。总建筑面积为22万平方米,其中:商业用房8000平方米,住宅建筑面积15.3万平方米。行政办公建筑面积5.9万平方米。小区按规划布置幼托、中老年活动中心、居委会等公共设施。小区绿地率大于35%,容积率1.1 —1.3,日照间距1:1.5H。项目计划总投资约2.4亿元人民币。
  五、项目投资
  3#、4#、9#、12#、14#、19#、20#地块概算投资    万元人民币。其中:3#地块概算投资3900万元,4#地块概算投资5000万元,9#地块概算投资1.5亿元,12#地块概算投资1.32亿元,14#地块概算投资1.7亿元,19#地块概算投资1.8亿元(其中:一期工程概算投资8000万元),20#地块概算投资2.4亿元。
  六、资金筹措方式
  采用市场运作方式筹集资金。
  七、经济效益和社会效益
  县城新区拟开发的房地产3#、4#、9#、12#、14#、19#、20#地块,地理位置优越,城市道路、上、下水强,弱电管网、燃气配套设施完善,极具开发潜力,项目建成后房屋平均售价可达到1800元/平方米左右,扣除成本,每平方米可获净收入600—800元左右,项目的建成还会产生良好的社会效益,可有效提高城市品位,提高城市档次,优美小区环境还可以有效提高市民环境意识,促进市民整体素质的提升。
  八、项目依托单位

房地产项目建议书范文

03
  XXX市作为宁夏新兴的旅游城市,随着旅游经济的快速崛起,带动了相关产业的发展,中卫的城市建设也步入了发展的快车道,为中卫的房地产市场提供了广阔的发展空间。宁夏懿鑫煤业作为从中卫走出去的企业,为了回报家乡的关心与厚爱,积极投身到XXX市的城市建设中,就懿鑫煤业取得开发权的土地,我们提出如下开发建议:
  一、属性描述
  (一)地段属性:
  1、本宗土地为原XXX市一中校址,地处XXX市鼓楼东街,在XXX市最繁华的鼓楼东北拐角逸兴大酒店的东边,南临鼓楼东街,临街地界长度约50米,其它三面均未直接临街。
  2、南、北、西临街建筑均为近年来新开发的二层以上商业用房,导致本宗土地均无法直接临街,并无法拆迁;东边有一条南北贯通的小街巷,临本宗土地街巷边有土木结构民房30多间和一幢二层砖混结构的村级办公楼,可拆迁。
  3、北面留有一约6米宽的大门,通XXX市步行街。
  (二)周边业态:
  1、四周商业氛围浓厚,主要以经营日用百货为主。
  2、比较高档的有开盛商场、新华百货中卫店,有2个中小规模的轻工业品市场和1个农副产品市场,2个中型商场,环卫在鼓楼北、西、南三面。
  3、其它为分散经营的商户,以百货、餐饮等行业为主。
  4、在其周边正在兴建的有鼓楼南街的世纪朝阳购物广场,建筑面积为4.2万平方米;女人街,建筑面积约为2万平方米。主要以日用百货类为主,业态重叠。
  (三)围绕鼓楼,已形成XXX市传统的购物休闲中心。本宗土地处于该中心,作为商业用地开发,价值更大。
  二、项目建议
  (一)定位建议:
  商业楼盘,与周边业态形成呼应势态。
  1、品牌入住定位:能够邀请宁夏新华百货入住,复制一个新华百货银川东方红店到XXX市,带动本楼盘的销售。原新华百货中卫店规模太小。
  2、小商品及轻工业品市场:原XXX市该市场比较分散,而且经营规模小,档次低,而小商品及轻工业品市场需求稳定,适合于建设在城市中心,迎合市民的消费习惯,前景看好。
  3、餐饮文化美食休闲广场,发展前景看好,但近几年经营困难大,而且物业管理和招商难度大。
  (二)其它定位:
  高档高层住宅,市场前景好、潜力大;但是,可开发建设面积小,市场价格偏低,投资成本大,开发利润低。
  (三)开发建议:
  1、沿鼓楼东街8套营业房采取置换的形式纳入开发范围。
  2、东边的民房和村部办公楼必须纳入总体规划内,必须拆迁。
  3、北边原有的大门拆高拆宽。
  4、东北角的6层多媒体教学楼可以保留,采取招商或转让的形式,减少开发成本。
  (四)规划建议:
  1、沿东边南北向的街巷东边的民房、村部办公楼,原商业局的住宅、商场等建筑必须纳入规划内。
  2、沿原校门东边的8套二层营业房必须纳入规划内。
  3、整体可以考虑规划为十字型内置式商业街。
  4、尽可能协调规划部门,多批规划建设面积,降低开发成本。
  三、其它建议
  就本宗土地,进行整体转让,赚取一定的土地差价,退出本宗土地的开发,另选开发项目,介入开发。

房地产项目建议书模板

04
  房地产开发项目建议书的主要内容包括:
  1、项目提出的必要性和依据;
  2、市场需求,包括:房地产开发业的现状、前景预测和对本项目的影响;
  3、方案,拟建规模和建设地点的初步设想;
  4、资源情况、建设条件、协作关系和设备技术引进国别、厂商的初步分析;
  5、投资估算、资金筹措及还贷方案设想;
  6、项目的进度安排;
  7、经济效果和社会效益的初步估计,包括初步的财务评价和国民经济评价;
  8、环境保护,包括:本项目建设区内的环境污染状况,本项目在设计、施工时的环境保护方案;
  9、项目建议书结论;
  10、房地产开发项目建议书附件。

房地产项目建议书的总论

05
  1 城市规划及发展简述
  2 项目决策背景及摘要
  2.1外部环境
  1)城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等;
  2)宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位;
  3)项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
  2.2内部因素
  1)项目启动对公司未来几年发展战略的意义(一般3至5年),在公司发展中的地位(是否核心项目);
  2)公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
  3)从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。
  3 项目概况
  3.1宗地位置
  3.2宗地现状
  四至范围,地势比较,地面现状,现有居民情况,地下情况,土地的完整性,地质情况。
  3.3项目周边的社区配套
  3.4项目周边环境
  3.5大市政配套
  3.6规划控制要点
  总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积;住宅建筑面积、公建建筑面积;综合容积率、住宅容积率;建筑密度;控高;绿化率等。
  3.7土地价格
  3.8土地升值潜力初步评估
  3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。
  4 法律及政策性风险分析
  土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件;立项情况;规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件;征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
  5 市场分析
  区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5年)、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势;各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和
  产品类型、本案在区域市场内的机会;产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征;产品定位及建议。
  6 主要经营指标分析
  开发建设期间计划分析;购置土地的资金来源计划分析;营销计划分析;成本、费用、税务分析;赢利能力分析。
  7 结论和建议