房地产财务分析报告

01
    深圳市xx开发置业xxx项目自XX年4月开始筹备,在集团的大力支持下,实业公司正确领导和决策下,置业公司全体员工、各个相关部门克服了人员相对不足、时间要求紧、房地产市场宏观调控等多方面不利因素的影响,积极配合和坚决执行实业公司整体发展战略,齐心协力,众志一心,扎实工作,实现了“三当”,即当年开工,当年销售、当年售罄的骄人成绩,同时也为南山房地产商业品牌的创立做出了自己应有的贡献。

    一、xxx项目财务基本数据:

    截至XX年年年末,项目总共实现销售资金回流6.6亿元,银行按揭签约放款率达100%,建设投入期最大现金流3.17亿元,预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元,实现项目投资回报率达20.7%,圆满地完成了xx集团和实业公司下达的各项工作考核指标。

    二、财务控制管理与财务指标分析

    (一)在实业公司的监管下,财务工作实现了几个突破

    1)监督与服务

    XX年年初,实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核,因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部,税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难,在公司各级领导的鼎力支持和关怀下,使得财务部在职能管理上积累了一些经验,并向前迈出了一大步,坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。

    2)合作银行的选择

    在与银行商谈按揭合作条件的过程中,财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训,对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究,经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较,并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商,结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求,寻找适合我们项目的合作伙伴,终于在预定时间内与各合作银行(中行、招行、深发展)达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。

    从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款,使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月,开盘销售一周内回流资金近1亿元,最大限度地把控住银行的放款节奏,也使得公司有充足的自由资金运用,这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时,同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。

    (二)在连带担保责任方面

    我们实现了目前深圳银行业所能给予房地产开发商的最优惠条件:连带担保到办妥楼花抵押登记为止,最早免除开发商担保责任,较房产证办妥并抵押给银行的一般条件至少提前了一年半的时间,同时也免除了数千万相关担保保证金的巨额支出。

    (三)免费合作增值服务

    我部与具有多年房地产行业经验的银行达成协议,共同举办盛大的开盘仪式、各类高尚的业主联谊活动,支持网点免费销售宣传、行内网络及刊物宣传、定期发布楼盘信息、共同开发社区智能卡等一系列增值服务,为保证良好的销售态势创造了机遇。

    (四)为工程、销售部门提供最优秀的服务

    项目销售准备及开展期间,营销部与财务部的工作被推向了最前沿。财务部在销售的重要期间扮演着监督管理和服务的角色。

    1)研究编制销售日报小软件,及时获得销售新信息,发现并解决问题

    在未能使用销售软件的情况下,部门员工做了艰苦的努力,齐力研究并编制和逐渐完善了《销售情况日报表》以弥补因销售信息缺乏和滞后给财务工作带来的种种难题,及时与销售部门的销售日报表进行核对,并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析,以此来判断分析银行、财务及销售等各个单位部门的衔接情况,发现工作中的问题,加强内部控制,提出有关措施,及时改进。

    2)我部与深银联及合作银行联系安装了固定和移动两种pos刷卡机,极大的方便了业主交纳定金和首期款,并协议由银行承担深银联刷卡手续费,从而降低了财务费用。

    经过上级实业公司和我司各部门的不断努力,原计划项目最大现金流3.61亿元,实际最大现金流为3.17亿元,节约投入资金4400万元。

    (五)编制工程付款台帐,建立部门间审核方式

    在项目成立伊始,每笔工程付款在财务部都要经过2次记录,一次是金蝶财务系统入账,另外一次是“工程台帐”,由于金蝶财务系统近年连续升级和更换账套,所以对每项合同整个的付款情况在需要查询时要经过账套的转换,比较耽误时间,工程台帐的建立无疑是节约查询时间的很好办法,并且能一目了然地反应该类和该项合同名称、合同金额、结算金额、付款逐次逐笔时间、凭证号码、累计付款额、发票开具情况、剩余款项、是否已经缴纳印花税等细节。另外,我们根据工程台帐与工程部门预算人员进行不定期核对每项合同的付款等情况,确保双方审核、记录正确,保证工程款项的支付无误。

    (六)加强与税务等政府部门沟通,积极推进土地增值税清算

    两年来,置业公司财务部积极研究学习国家新的财政税务政策,加强了与税务部门等的沟通往来,努力寻找应对方案,为确保税务工作的顺利进行做着准备。在初始的会计核算中我们没有注意到开发成本科目下设置的“开发间接费用”的重要性,其实直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧、办公费、水电、劳保等都可以在此科目下列示,而开发间接费用作为房地产开发成本的基本一项,按照税法的规定在计算房地产企业土地增值税时有加计20%的扣除,仅这一点就使得置业公司的土地增值税应纳税额减少近10万元。

    三、存在的问题和解决的办法:

    xx项目走过热火朝天的建设和销售阶段,回顾过往,我们发现工作当中有很多的不足,有的不足在发生前就得到了上级领导的及时纠正,有的则是在摸索中暴露出来甚至影响到工作的,这些不足都会使得我们的工作多走弯路,甚至产生财务风险。

    (一)      营销台帐建立的重要性

    营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用,因为营销部门没有类似预算的岗位,费用控制和合理计划支出的意识相对比较薄弱,又不像财务部门与工程部门这样可以实现成本支出的双控,所以日常对销售费用的支出和管理、控制的职能其实仅仅是由财务部门单方面完成的。尤其是像宣传展览、广告等费用在楼盘营销推广工作刚刚开始的阶段更是款项支付频繁,形式也多样繁杂,经常会出现与同一家公司签订多项合作协议,工作强度和压力忽然的增加,更是考验我们的认真细心程度,这个时候如果能够按时记录营销台帐,那么每次付款就不会感觉混乱,心中有本明白账。

    (二)      销售费用与开发成本支出的预警

    项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标,造成费用超支各有不同说法,实质的原因除了受市场价格和政策的波动之外,主要是缺乏超支预警的敏感性,对于哪些是合理和必要的支出,哪些是可要可不要的支出,哪些款项必须按期支付,哪些款项需要暂缓支付等等这些内容都需要我们财务人员有对市场和项目形象进度的了解以及良好把控能力。费用把控离不开事前的预计、事中的控制和预警、事后的分析三个步骤,财务人员不应该停留在传统的在办公室做做帐表上面,要争取更多的机会和时间走出去,促进与内部各个职能部门的沟通、信息共享,与外部相关市场的接触,增强对每一细项费用使用的合理性事前的基本判断能力,这样根据细项预计费用情况制定出来的计划目标更趋于可靠性和真实性,不至于调整的偏差太大。根据前述制定的计划目标来指导日常工作,细项费用的动态出现了明显的异常变动与目标对比就有了预警信息。

    (三)      管理费用使用要区别责任中心

    管理费用也往往容易超计划,这项费用的支出都是由公司内部各个职能部门累积的,超计划也难找到根源,尤其是业务招待费、汽车费用、办公用品等费用在发生时都认为是必要的,难以控制,XX年年置业财务部提出将费用控制落实到每个部门,使得每个职能部门都成为费用的责任中心,每个职能部门再落实到每个职员的头上,年初制定计划目标,作为部门工作考核的指标,减轻了以前单由财务部门一厢情愿控制,其他职能部门不理解、难于配合、不照此执行的矛盾、尴尬局面,让职员、部门共同担负费用控制的责任,有力提高了目标的执行效力。

    以上的一些心得体会都是从财务工作的细节出发的,每个日常工作的细节虽小,但是都关系到整个财务工作的最终品质,与整个项目完成优良情况息息相关,我们无非是要做到心中有数、有底,不辱财务部门的职责使命。

    四、2010年工作提纲

    置业财务部的工作方方面面都离不开公司各级领导和各位同事对我们财务工作的指导和关怀,有如此强大的精神支持,是我们做好公司财务工作的巨大精神动力和力量。

    我们也将继续随时求得上级领导的无尽支持,做好以下重点工作:

    (1)继续保持与税务及相关政府部门的沟通联系,及时掌握国家新的政策法规,分析税务新政对公司发展的影响,规避风险,并且坚决完成项目土地增值税等的清算工作,不留尾巴。

    (2)加强与同行业人员的沟通和探讨,加强财务制度执行力度,把握总体工作思路,做细、做精财务工作,充分发挥财务部门的职能作用,保障和促进全局各项工作顺利开展。

    (3)与公司销售部门配合,共同完成销售后期的房产证的办理,保证资金和办证工作的万无一失。

    (4)与公司工程部门共同完成销售后期的开发成本费用结算。

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    深圳市xx开发置业xxx项目自XX年4月开始筹备,在集团的大力支持下,实业公司正确领导和决策下,置业公司全体员工、各个相关部门克服了人员相对不足、时间要求紧、房地产市场宏观调控等多方面不利因素的影响,积极配合和坚决执行实业公司整体发展战略,齐心协力,众志一心,扎实工作,实现了“三当”,即当年开工,当年销售、当年售罄的骄人成绩,同时也为南山房地产商业品牌的创立做出了自己应有的贡献。

    一、xxx项目财务基本数据:

    截至XX年年年末,项目总共实现销售资金回流6.6亿元,银行按揭签约放款率达100%,建设投入期最大现金流3.17亿元,预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元,实现项目投资回报率达20.7%,圆满地完成了xx集团和实业公司下达的各项工作考核指标。

    二、财务控制管理与财务指标分析

    (一)在实业公司的监管下,财务工作实现了几个突破

    1)监督与服务

    XX年年初,实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核,因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部,税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难,在公司各级领导的鼎力支持和关怀下,使得财务部在职能管理上积累了一些经验,并向前迈出了一大步,坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。

    2)合作银行的选择

    在与银行商谈按揭合作条件的过程中,财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训,对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究,经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较,并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商,结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求,寻找适合我们项目的合作伙伴,终于在预定时间内与各合作银行(中行、招行、深发展)达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。

    从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款,使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月,开盘销售一周内回流资金近1亿元,最大限度地把控住银行的放款节奏,也使得公司有充足的自由资金运用,这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时,同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。

    (二)在连带担保责任方面

    我们实现了目前深圳银行业所能给予房地产开发商的最优惠条件:连带担保到办妥楼花抵押登记为止,最早免除开发商担保责任,较房产证办妥并抵押给银行的一般条件至少提前了一年半的时间,同时也免除了数千万相关担保保证金的巨额支出。

    (三)免费合作增值服务

    我部与具有多年房地产行业经验的银行达成协议,共同举办盛大的开盘仪式、各类高尚的业主联谊活动,支持网点免费销售宣传、行内网络及刊物宣传、定期发布楼盘信息、共同开发社区智能卡等一系列增值服务,为保证良好的销售态势创造了机遇。

    (四)为工程、销售部门提供最优秀的服务

    项目销售准备及开展期间,营销部与财务部的工作被推向了最前沿。财务部在销售的重要期间扮演着监督管理和服务的角色。

    1)研究编制销售日报小软件,及时获得销售新信息,发现并解决问题

    在未能使用销售软件的情况下,部门员工做了艰苦的努力,齐力研究并编制和逐渐完善了《销售情况日报表》以弥补因销售信息缺乏和滞后给财务工作带来的种种难题,及时与销售部门的销售日报表进行核对,并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析,以此来判断分析银行、财务及销售等各个单位部门的衔接情况,发现工作中的问题,加强内部控制,提出有关措施,及时改进。

    2)我部与深银联及合作银行联系安装了固定和移动两种pos刷卡机,极大的方便了业主交纳定金和首期款,并协议由银行承担深银联刷卡手续费,从而降低了财务费用。

    经过上级实业公司和我司各部门的不断努力,原计划项目最大现金流3.61亿元,实际最大现金流为3.17亿元,节约投入资金4400万元。

    (五)编制工程付款台帐,建立部门间审核方式

    在项目成立伊始,每笔工程付款在财务部都要经过2次记录,一次是金蝶财务系统入账,另外一次是“工程台帐”,由于金蝶财务系统近年连续升级和更换账套,所以对每项合同整个的付款情况在需要查询时要经过账套的转换,比较耽误时间,工程台帐的建立无疑是节约查询时间的很好办法,并且能一目了然地反应该类和该项合同名称、合同金额、结算金额、付款逐次逐笔时间、凭证号码、累计付款额、发票开具情况、剩余款项、是否已经缴纳印花税等细节。另外,我们根据工程台帐与工程部门预算人员进行不定期核对每项合同的付款等情况,确保双方审核、记录正确,保证工程款项的支付无误。

    (六)加强与税务等政府部门沟通,积极推进土地增值税清算

    两年来,置业公司财务部积极研究学习国家新的财政税务政策,加强了与税务部门等的沟通往来,努力寻找应对方案,为确保税务工作的顺利进行做着准备。在初始的会计核算中我们没有注意到开发成本科目下设置的“开发间接费用”的重要性,其实直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧、办公费、水电、劳保等都可以在此科目下列示,而开发间接费用作为房地产开发成本的基本一项,按照税法的规定在计算房地产企业土地增值税时有加计20%的扣除,仅这一点就使得置业公司的土地增值税应纳税额减少近10万元。

    三、存在的问题和解决的办法:

    xx项目走过热火朝天的建设和销售阶段,回顾过往,我们发现工作当中有很多的不足,有的不足在发生前就得到了上级领导的及时纠正,有的则是在摸索中暴露出来甚至影响到工作的,这些不足都会使得我们的工作多走弯路,甚至产生财务风险。

    (一)      营销台帐建立的重要性

    营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用,因为营销部门没有类似预算的岗位,费用控制和合理计划支出的意识相对比较薄弱,又不像财务部门与工程部门这样可以实现成本支出的双控,所以日常对销售费用的支出和管理、控制的职能其实仅仅是由财务部门单方面完成的。尤其是像宣传展览、广告等费用在楼盘营销推广工作刚刚开始的阶段更是款项支付频繁,形式也多样繁杂,经常会出现与同一家公司签订多项合作协议,工作强度和压力忽然的增加,更是考验我们的认真细心程度,这个时候如果能够按时记录营销台帐,那么每次付款就不会感觉混乱,心中有本明白账。

    (二)      销售费用与开发成本支出的预警

    项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标,造成费用超支各有不同说法,实质的原因除了受市场价格和政策的波动之外,主要是缺乏超支预警的敏感性,对于哪些是合理和必要的支出,哪些是可要可不要的支出,哪些款项必须按期支付,哪些款项需要暂缓支付等等这些内容都需要我们财务人员有对市场和项目形象进度的了解以及良好把控能力。费用把控离不开事前的预计、事中的控制和预警、事后的分析三个步骤,财务人员不应该停留在传统的在办公室做做帐表上面,要争取更多的机会和时间走出去,促进与内部各个职能部门的沟通、信息共享,与外部相关市场的接触,增强对每一细项费用使用的合理性事前的基本判断能力,这样根据细项预计费用情况制定出来的计划目标更趋于可靠性和真实性,不至于调整的偏差太大。根据前述制定的计划目标来指导日常工作,细项费用的动态出现了明显的异常变动与目标对比就有了预警信息。

    (三)      管理费用使用要区别责任中心

    管理费用也往往容易超计划,这项费用的支出都是由公司内部各个职能部门累积的,超计划也难找到根源,尤其是业务招待费、汽车费用、办公用品等费用在发生时都认为是必要的,难以控制,XX年年置业财务部提出将费用控制落实到每个部门,使得每个职能部门都成为费用的责任中心,每个职能部门再落实到每个职员的头上,年初制定计划目标,作为部门工作考核的指标,减轻了以前单由财务部门一厢情愿控制,其他职能部门不理解、难于配合、不照此执行的矛盾、尴尬局面,让职员、部门共同担负费用控制的责任,有力提高了目标的执行效力。

    以上的一些心得体会都是从财务工作的细节出发的,每个日常工作的细节虽小,但是都关系到整个财务工作的最终品质,与整个项目完成优良情况息息相关,我们无非是要做到心中有数、有底,不辱财务部门的职责使命。

    四、2010年工作提纲

    置业财务部的工作方方面面都离不开公司各级领导和各位同事对我们财务工作的指导和关怀,有如此强大的精神支持,是我们做好公司财务工作的巨大精神动力和力量。

    我们也将继续随时求得上级领导的无尽支持,做好以下重点工作:

    (1)继续保持与税务及相关政府部门的沟通联系,及时掌握国家新的政策法规,分析税务新政对公司发展的影响,规避风险,并且坚决完成项目土地增值税等的清算工作,不留尾巴。

    (2)加强与同行业人员的沟通和探讨,加强财务制度执行力度,把握总体工作思路,做细、做精财务工作,充分发挥财务部门的职能作用,保障和促进全局各项工作顺利开展。

    (3)与公司销售部门配合,共同完成销售后期的房产证的办理,保证资金和办证工作的万无一失。

    (4)与公司工程部门共同完成销售后期的开发成本费用结算。

    二、 融资、预算与资金管理工作

    资金对于企业来说,就如“血液”对于人体一样重要。特别是房地产业进入了新一轮行业周期的历史时刻,国家为调控房地产的经济泡沫,通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土地政策来进行宏观调控,目的就是为了抬高房地产业的资金门槛,对整个房地产业进行重新洗牌。再加上我公司要按计划完成xx改制投产、工业项目的全面挂牌启动,xx的前期开发。最严重的是XX年楼市低迷,今年的销售大大低于预期,使得我公司的资金“造血”功能极为不畅。使得我公司随时面临“缺血”的风险。所以对于xxxx年财务部来说,如何做好融资?如何做好资金预算?如何做好资金管理成了财务部摆在第一位的头等大事。为此,财务部也投入了大量的时间和精力去做好相关资金管理工作,尽最大努力去帮助企业渡过资金难关。

    1、财务部加强与七家商业银行的联系,与各家银行逐一进行谈判和沟通,不断寻找和触碰各商业银行的底线。可由于受到国家货币政策的宏观调控的影响,商业银行自身的资金流动性大大降低,这使得商业银行为降低经营风险,在核准贷款的时候会显得更加小心谨慎,特别是对于房地产企业是慎之又慎。xxxx年xx市各商业银行对房地产业的贷款总量较去年已经下降xx%。就是在这样一个非常恶劣的融资环境下,财务部并没有被眼前的困难所吓倒,反而在我公司资产总额和实收资本不足的情况下运用智慧、勇于创新与各家银行展开艰苦的商业谈判。这其中与银行的各级主管领导洽谈、会餐、应酬,跑了多少次银行、复印准备了多少授信资料,加了多少次班,牺牲了多少业余时间,财务人员已经无法用数字去统计了。值得高兴的是,最终财务部在公司领导的正确指导下,凭借在工作中总结出来的谈判技巧在公司最有利的时点完成了在x行的x亿元房开贷款、xx万元工业项目贷款和xx万元额度的承兑汇票,完成了xx行的xx万元的工业贷款,完成了一个个看似不可能完成的任务,因为我公司的资产负债率和项目实收资本占总投比例均没有完全达到银行的信贷条件。同时为公司争取了最大的土地抵押率和最低的银行利率。毫无疑问,xx财务部可以骄傲地说,在融资方面,XX年xx财务部走在了同行业财务部的前面。2、预算执行方面,在公司领导的大力推动下,在财务部的积极组织下,目前公司的全面预算管理工作已经融入到各个部门的日常工作当中,各个部门已经能熟练的运用全面预算这一管理工具来管理各个部门的资金流。财务部还定期组织预算差异分析会议,总结讨论预算差异产生的原因,提高了各个部门对财务数据的重视程度。目前各个部门在财务部的组织下积极投入地参与全面预算管理,为来年的全面预算的编制和推行打下坚实的基础。也正是因为有了全面预算,才使得公司领导对资金调度能做到心中有数,提前对资金进行合理的统筹安排。

    3、在年初资金充裕时,根据已编制的预算,在较短时间内比较各家银行的理财产品,从各家银行中选出与x行签订了购买xx万理财产品,六个月利率为xx%,为公司获得理财收益94.6万元。另外利用闲散资金,在x行理财x次每次分别为x万元(x天)、x万元(x天)、x万元(x天),共获得理财收益xx元。在x行理财x次,每次xx万元分别为xx天和xx天,获得理财收益xx。1月开始ipo打新股,投入xx万元,获得理财收益xx万元。使得公司全年获得理财收益为xxx万元。为公司在一定程度上降低了资金使用成本。

    4、充分使用承兑汇票支付工程款,降低资金使用成本。xxxx年财务部共办理承兑汇票xx笔,充分用足商行xx万的承兑汇票的授信额度。

    5、在日常资金管理上,财务部重点加强了以下工作:与各家银行开通了网上银行业务,帮助公司实时了解公司的银行存款状况;建立了资金日报体系,每日向公司领导上报头天的公司资金状况,为公司领导进行资金调度提供了依据;每月定期编制各家银行的银行余额调节表,保证了公司资金的准确性和安全性;不定期地对库存现金进行盘点;在大量收款的几天,每天核对收款收据与银行缴款单和进帐单,保证了资金收取的准确性;在付款流程上增加了资金经理对出纳填制的支票和进帐单的复核程序;通过这一系列的工作,使得公司资金的收取和使用上的准确性和安全性大大提高,使财务部在资金管理的规范化管理方面上了一个新的台阶。

    三、涉税管理工作

    由于房地产企业涉税环节特别多,相关税收政策也非常繁杂,征税较重,这使得纳税成为企业的一项重要成本支出。在国家税收法规的规定下进行合理的纳税筹划,减少纳税支出,是财务部涉税管理的首要工作。这要求财务部在事先、事中对各项经济业务进行审核、筹划将各项纳税支出降到最低。凡事有矛必有盾,在降低纳税支出的同时还要规避涉税风险。实现公司经济业务的涉税低风险甚至零风险是涉税管理的另一项重要工作。公司在接受税务稽查时会面临三种不同性质的稽查:1、日常稽查。日常稽查是指稽查部门主要负责的对管辖区域内企业日常情况进行的检查,要求被检查的公司数量一般不得低于一定比例。2、专项稽查。专项稽查是指根据上级税务部门的部署,对某个行业、某个地区、某个产品、某项减免税政策进行全面的清理检查。3、举报稽查。举报稽查是指任何单位和个人根据征管法的规定,都可以举报纳税人偷税漏税的行为。税务机关在接到举报以后,采取一些措施对纳税人进行检查。下面就对财务部XX年所做的主要涉税管理工作进行回顾。1、审核各类收入和付款合同。由于将财务审核加入到了各类经济合同的签订订环节,使得财务部在业务发生之初就能进行纳税评估和纳税筹划。XX年财务部共审核相关经济合同xx份。

    2、xx月,财务部与税务局充分沟通后认为我公司必须主动进行土地增值税清算,因为目前国家对土地增值税的征收管理力度一年比一年大,将查得更细。如果等到明年清算条件成立由税务局进场进行土地增值税清算很可能会增加纳税支出。财务部征求公司领导和集团财务部的同意后组织人员进行了xx项目的土地增值税清算工作。

    3、通过分析国家增值税的发展趋势,工业项目的所有购进设备均未取得增值税专用发票,将设备的增值税开票时间拖到XX年,这样就可以在XX年享受新的消费型增值税的好处,为公司争取了xx万元的增值税进项税额抵扣的好处。

    4、通过对销售部员工年终奖金的发放方式进行合理筹划,不仅使公司按按税收法规履行了代扣代缴义务,又保障了员工的利益,使公司的大部门员工少交了xx元个人所得税,增加了员工的税后收益,得到了广大员工的称赞和好评。

    5、定期将各类大额的工程发票送到税局进行发票真伪鉴定。由于房地产公司收到的发票金额巨大、数量和种类繁多,一旦收到假票将给公司带来巨大的涉税风险。为控制这一风险,财务部定期组织人员将相关发票送往税局进行真伪鉴定。

    6、x月x日—x日xx市稽查局对我公司进行税务稽查,要求我公司填写xx-xx各税种税款交纳明细,再根据情况进行实地税务检查。财务部立即组织财务人员进行全面税务自查,一方面积极与征管税务局沟通,取得征管税务局的理解和帮助,另一方面主动与稽查局相关人员联系,建立了良好的人际关系。最后,由于及时将未交足的税款补交到征管地税局,避免了稽查局到公司进行实地税务检查的涉税风险。

    7、x月份xx国税局来到我公司就我公司xx年的所得税申报表列示的销售收入xx万元,对应的成本只有xx万元提出质疑,要求立即出具收入确认的证明,即文件xx区的主体竣工证明,否则xx区对应的收入xx万元不能予以确认。由于涉及调减我公司申报的所得税xx万元,财务部立刻将这一潜在的巨大涉税风险汇报给集团财务部,因为根据税法规定偷税金额超过全年纳税总额的10%将被定为偷税罪。根据集团财务部的指示,财务部立即组织财务人员重新对xx年的所得税重新进行清算和填报申报表,另一方面积极与主管税务机关协商并取得税局相关主管领导的理解,只是调整了纳税申报表,并没有认为我们恶意提前确认收入、滥用所得税优惠政策。这也证明了财务部平时与税务局的沟通做得比较到位,才不至于发生重大的涉税风险。8、通过与地税主管税务局主管领导的良好沟通,财务部积极争取纳税a级企业,目前税局的相关领导已经承诺明年将会将我公司申报纳税a级企业。如果申请纳税a级企业成功,就将意味着税局将二年内不来公司查帐,一是为为公司营造良好、宽松的纳税环境。二是为公司获得了荣誉,为公司与xx政府部门沟通谈判增添了一项重要法码。

    9、加强了涉税管理的资料收集和档案管理工作。在岗位职责中加入了税收政策的收集、整理、汇编工作,每月定期到税局网站上更新下载与房地产有关的税收政策,并进行整理汇编。财务部在进行土地增值税清算、所得税申报、税务自查、日常申报时,将各工作底稿进行整理,把过程列出来,做为公司的涉税相关文件进行归档。为了以后进行涉税管理时提供一份原始参考资料,也为了以后新的财务管理人员能够快速地了解了公司的相关涉税管理工作提供备查。

    四、财务分析与风险预警工作

    财务分析是以财务报告资料及其他相关资料为依据,采用一系列专门的分析技术和方法,对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。它为了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来,做出正确决策提供准确的信息或依据。

    过去我公司的财务分析几乎是一片空白。但是企业的规模越来越大,资金调度也越来越大,如果没有财务分析对企业的运营状况进行一个理性的评价和分析是非常危险的。所以公司领导对此非常的重视,对财务部也提出了殷切的期望。有要求才有提高,财务部在编写财务分析经验不足的情况下在网上大量收集相关资料,包括房地产的相关经济政策,对比分析各房地产上市公司的财务报表,在x月份出了一份xx公司上半年的财务分析。所幸得到了公司领导和其他各部门同仁的认可。

    在这篇财务分析中,财务部对当前房地产企业的不利和有利影响因素进行了分析,共分析了x条不利影响因素和x条有利影响因素。并指出了目前房地产企业的x条应对策略。事后证明,这两段分析为公司日后的发展提供了及时、必要的信息和依据。

    根据对我公司各项财务数据与上市公司财务数据的对比分析和评价,财务部指出了当时公司存在的主要问题和风险:

    1、资产负债率已经到了银行接受的极限70%,下半年的融资将非常困难。事后财务部仍然毫不畏惧困难,运用智慧、勇于创新,突破这一瓶颈和局限,仍然为公司融下巨额的银行资金。

    2、公司未能合理安排工程进度、在需要资金周转的时候开盘,造成公司资金起伏较大,增加资金断裂风险

    3、预期的销售收入过于理想化,未能充分考虑市场变化而对预算进行调整。最后证明下半年的收入预算真的偏差很大,一定程度上影响了资金的调度。

    4、指出下半年资金断裂的风险,要求公司领导积极筹措资金。

    事实证明这次财务分析和风险预警在降低公司的经营风险上是成功的、有效的,正由于充分预估了资金断裂风险,财务部在资金仍然充裕的情况下为公司尽可能多地向银行融资。提前做了充足的准备。

    五、投资管理工作

    由于集团总公司的战略规划,目前我公司带有两个工业项目,这两个项目有独立的经营核算实体,财务部主要起到一个投资和监管的作用。为了便于公司领导进行决策,财务部组织力量对xx改制和工业项目组建进行了项目投资测算,运用一系列的投资测算工具和对项目相关人员进行大量的调查和询问,参与编写了两个项目的可行性调研报告。

    六、组织建设和制度流程管理工作

    组织建设和制度流程管理是一个组织有效运转的灵魂,相当于人体的骨架和神经系统,其重要性是不言而喻的。如何实现财务部的各项管理职能,就必须在这方面好好研究和设计。

    1、为了配合公司发展对财务部各项职能的需要,财务部在xx月份重新设计了财务部的组织机构图、工作流程和岗位说明书。更加明确了各个岗位的职责,避免了一些重复和扯皮的职责。这套系统在设计上着重强化了会计核算和资金管理的职能。

    2、在推行新的组织机构图时特别向财务部的员工宣传和推行一套垂直指挥系统,这套垂直指挥系统是为了有效保障上级的各项指令在传递中能够顺畅有序,现在财务部的全体员工已经理解、接受和运用这一套垂直指挥系统来处理日常工作事务,使得工作效率明显提高。

    3、为保证财务工作计划的有效实施和执行,财会部在今年实行了定期召开财务部内部管理会议制度。着重强调上阶段工作的总结和下阶段工作的布置。通过该内部会议使得各项财务工作在会议上进行有效地沟通,及时解决当前存在的问题。并对会议内容进行会议纪要工作,通过会议纪要来跟踪各项任务的执行情况。大大提高了财务部各项工作和指令的贯彻力度。

    七、团队管理与员工学习成长

    bsc、swot、5s、pest、价值链、战略、目标、策略、企业愿景、工作理念、职业素养、团队、鱼骨图、头脑风暴等等新鲜的管理名词在xxxx年从高端的管理殿堂走进了我们公司,走进了我们的部门、走进了每个管理人员的大脑,并烙下了深深的印记。时代要进步、企业要发展、员工要成长,在这个充满着激烈竞争的市场经济环境下,从国家到企业、从大人到学生,如果不能及时更新自己的知识结构和思想意识,就将面临被这个社会遗忘和淘汰的危险。好在我们xx公司领导x总能够高瞻远瞩、远见卓实,为我们安排了一堂堂精彩生动的培训课程和户外拓展课程,使我们能以更积极的工作态度、更睿智的管理思维和更有效的管理工具开展我们的日常工作。下面谈几点财务部在这方面的收获和体会。

    1、财务部中层管理人员参加了公司的bsc导入实施培训,通过坚苦的bsc导入实施培训,财务部中层管理人员更加清晰地了解了企业管理的深厚内涵,对管理的认识也从中层执行层面上升到企业战略层面的高度。通过制定出企业远期的战略目标就使得公司各级员工具备更充足的动力为实现企业战略目标而努力工作。通过bsc对财务部的工作梳理使财务部的职能架构更清晰了,并且是以战略地图的形式印在管理人员的大脑里。通过实施bsc对日常工作进行考核,提高了员工完成各项工作的紧迫感,加强了工作的执行力度,提高了工作效率,保障了各项工作的有效实施。各项工作也渐渐步入轨道,开始进入一个高效、良性的循环。

    2、财务部中层管理人员参加了公司组织的职业经理人培训课程,通过培训让财务部中层管理人员深刻地了解到一个职业经理人应具备的职业态度和素养,了解到如何打造一个合格的管理团队。先从管理人员的管理意识上开始转变,最后带动整个团队朝职业化团队进行转变。一个高效、和谐的职业化团队应该是建立在尊重和信任的基础上具备以下要素:a、具备统一、清晰、明确的奋斗目标。b、强有力的核心领导者。c、统一的工作理念,包括思想、态度、行为、习惯。d、各成员有胜任的工作能力和专业技能。e、成员之间有着良好的沟通。f、成员之间能够相互支撑、补位、鼓励。这也是财务部XX年的努力方向,那就是打造一只高效、和谐的职业化团队。

    3、财务部部分管理人员还参加了房地产全面预算管理与成本控制的培训,吸收了很多先进的房地产全面预算管理的实战经验,开拓了眼界,这套系统从组织架构、工作流程、指标选定、考核办法提供了一整套的解决方案。这堂培训课为XX年在xx项目上实施房地产项目预算奠定了理论基础。如有可能,财务部希望能请到这堂培训课的培训老师x老师来我们公司进行房地产全面预算的咨询和培训。

    八、其他临时工作任务

    1、完成与xx集团股东资产剥离方案的设计工作。根据领导的预测,前后设计了有x套剥离方案,并对每套方案进行一个总结和评价。

    2、历时大半个月,配合股东下派的审计人员进行董事长离任审计工作。

    3、完成集团总部的xx银行资料的准备工作。

    虽然财务部在xx年有了不少收获、进步和成绩,但还是有一些方面需要注意、改进和加强。

    1、财务团队离职业化团队还有一定的距离,在应付一些高强度和高负荷的工作任务时团队的配合和协作不够顺畅,会出现一些执行偏差。

    2、合同管理还有待加强。

    3、成本管控力度还不到位。

    中国社会科学院12月2日在京发布的XX年《经济蓝皮书》中指出,XX年在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下,房地产市场将步入较长时间的调整期。

    蓝皮书指出,xxxx年,国家宏观调控政策的作用显现,市场供给方资金链条绷紧,需求方处于明显观望状态,商品房交易量大幅下降,房价上涨幅度逐步放缓,房地产市场景气回落。 XX年将延续xxxx年房市的低迷,需求方短期内难以走出观望,开发企业会迎来一轮“洗牌”,供需双方作用下,短期内房价面临进一步回调。炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场,首次购房的自住性需求将更为谨慎;购房需求将向实用性的中小户型集中;留存在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高要求,未来市场竞争会更加激烈。

    XX年xx公司的发展重点主要会放在xx项目开发上,同时还要兼顾两个工业项目,可以说任务十分艰巨。再加上严峻的行业形势,财务部的肩上的担子也非常沉重。根据目前的行业形势、根据公司的发展战略,财务部重点将在以下几个方面开展工作:

    1、在年前筹集支付各建筑施工单位的工程款资金,保证公司顺利渡过年关。

    2、与销售部密切配合,加速回笼售房资金。

    3、配合xx部、物业公司做好xx的全面营运工作。

    4、组织好xx商铺销售的土地增值税筹划和清算工作。

    5、财务部将尝试以项目为周期编制xx项目预算,如有可能,希望能请到x老师来我们公司进行咨询和指导。通过推行项目预算加强成本管控力度。

    6、不断修正工作流程和完善内部控制。提高财务部对各类经济业务的监督力度。

    7、加强财务部合同管理。

    8、加强财务部员工素质建设和业务培训。争取在XX年打造出一支高素质、骨干成员稳定、职业化的财务团队。

    如果说xxxx年是财务部痛苦转型的一年,那么XX年将是财务部昂首迈进的一年,财务部全体员工将继续艰苦奋斗、努力拼搏,以更成熟的管理水平和更饱满的工作热情迎接XX年。最后祝愿我们的企业、我们的团队在XX年实现企业的宏伟战略目标。

房地产企业财务分析报告

03
    1 主要会计数据摘要(单位:万元)

    注:扣除去年同期XXXX净收益374万元后

    2 基本财务情况分析

    2

    2-1 资产状况

    截至2004年3月31日,公司总资产20.82亿元。

    2-1-1 资产构成

    公司总资产的构成为:流动资产10.63亿元,长期投资3.57亿元,固定资产净值5.16亿元,无形资产及其他资产1.46亿元。主要构成内容如下:

    (1)流动资产:货币资金7.01亿元,其他货币资金6140万元,短期投资净值1.64亿元,应收票据2220万元,应收账款3425万元,工程施工6617万元,其他应收款1135万元。

    (2)长期投资:XXXXX2亿元,XXXXX1.08亿元,XXXX3496万元。

    (3)固定资产净值:XXXX净值4.8亿元,XXXXX等房屋净值2932万元。

    (4)无形资产:XXXXXX摊余净值8134万元,XXXXX摊余净值5062万元。

    (5)长期待摊费用:XXXXX摊余净值635万元,XXXXX摊余净值837万元。

    2-1-2 资产质量

    (1)货币性资产:由货币资金、其他货币资金、短期投资、应收票据构成,共计9.48亿元,具备良好的付现能力和偿还债务能力。

    (2)长期性经营资产:由XXXXX构成,共计5.61亿元,能提供长期的稳定的现金流。

    (3)短期性经营资产:由工程施工构成,共计6617万元,能在短期内转化为货币性资产并获得一定利润。

    3

    (4)保值增值性好的长期投资:由XXXX与XXXX的股权投资构成,共计3.08亿元,不仅有较好的投资回报,而且XXXX的股权对公司的发展具有重要作用。

    以上四类资产总计18.83亿元,占总资产的90%,说明公司现有的资产具有良好的质量。

    2-2 负债状况

    截至2004年3月31日,公司负债总额10.36亿元,主要构成为:短期借款(含本年到期的长期借款)9.6亿元,长期借款5500万元,应付账款707万元,应交税费51万元。

    目前贷款规模为10.15亿元,短期借款占负债总额的93%,说明短期内公司有较大的偿债压力。结合公司现有7.62亿元的货币资金量来看,财务风险不大。

    目前公司资产负债率为49.8%,自有资金与举债资金基本平衡。 2-3 经营状况及变动原因

    扣除XXXX影响后,2004年1-3月(以下简称本期)公司净利润605万元,与2003年同期比较(以下简称同比)减少了1050万元,下降幅度为63%。变动原因按利润构成的主要项目分析如下:

    2-3-1 主营业务收入

    本期主营业务收入3938万元,同比减少922万元,下降幅度为19%。其主要原因为:

    (1)XXXX收入3662万元,同比增加144万元,增长幅度为4.1%,系XXXXXXXXXXX增加所致。

    (2)XXXXX126万元,同比增加3万元,增长幅度为2%,具体分析详 4

    见“重要问题综述4-1”。

    (3)工程收入150万元,同比减少1069万元,下降幅度为88%,原因是:一、本期开工项目同比减少;二、XXXX办理结算的方式与其他工程项目不同。

    通过上述分析可见,本期收入同比减少的主要原因是工程收入减少。如果考虑按XXXX项目本期投入量2262万元作调整比较,则:①本期工程收入同比增加1193万元,增长幅度为98%;②本期收入调整为6200万元,同比增加1340万元,增长幅度为28%。

    2-3-2 主营业务成本

    本期主营业务成本1161万元,同比减少932万元,下降幅度为45%。按营业成本构成,分析如下:

    (1)XXXX营业成本993万元,同比增加102万元,增加幅度为11%。主要原因是XXXXXXX计入成本的方式发生变化,去年同期按摊销数计入成本,而本期按发生数计入成本,此项因素影响数为117万元。

    (2)工程成本168万元(直接成本144万元,间接费用24万元),同比减少1034万元,下降幅度为86%。主要原因是:

    ①开工项目同比减少,使工程直接成本减少1002万元,下降幅度为87%;

    ②开工项目同比减少,以及机构调整后项目部人员减少,使工程间接费用同比减少32万元,下降幅度为57%。已开支的工程间接费用占计划数的26%。

    通过上述分析可见,本期营业成本减少的主要原因是工程成本的减少。

    2-3-3 其他业务利润

    5

    本期其他业务利润41万元,同比增加15万元,增长幅度为58%。其主要原因是:

    (1)其他业务收入44万元,同比持平。

    (2)其他业务支出3万元,同比减少15万元,下降幅度为85%。原因是:撤销资产经营分公司后,相关业务由XXXX部进行管理,除税费外没有其他直接费用。

    2-3-4 管理费用

    本期管理费用883万元,同比增加425万元,增加幅度为93%。主要原因是:

    (1)奖金515万元,同比增加375万元,主要原因是:

    ①总额差异:2003年考核奖515万元较2002年考核奖457万元在总额上增加了58万元;

    ②时间差异:2002年考核奖457万元中的317万元计列入2002年的成本费用,在2003年实际计列成本费用的考核奖为140万元。而2003年考核奖515万元全额计列在2004年,形成时间性差异317万元。

    (2)工资附加费78万元,同比增加70万元,主要是2003年考核奖形成的时间性差异。

    (3)董事会经费21万元,同比增加16万元,原因是:

    ①总额差异:2002年董事领取半年津贴,2003年董事领取全年津贴。 ②时间差异:2002年董事津贴在2003年陆续发放,2003年董事津贴集中在2004年1月发放。

    (4)本期转回已计提的坏账准备5万元,而去年同期是计提了坏账准备56万元,主要系去年同期对暂未收到的XXXX收入830万,计提了坏账准备50万元。本期对暂未收到的XXXX收入采用个别认定法,不予计提坏账准备。因此,坏账准备对管理费用的影响减少了61万元。

    6

    本期暂未收到的XXXX收入为2242万元,原因是:XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。经与XXXX公司协商,XXXX公司于4月15日前将全数结清所欠款项。

    2-3-5 财务费用

    本期财务费用1204万元,同比增加680万元,增加幅度为130%。原因是:

    ①贷款规模增大:本期银行贷款平均规模为10.25亿元,去年同期为4.72亿元,增加了5.53亿元,增幅为117%。

    ②贷款利率提高:自2003年9月存款准备金率上调至7%以来,各家银行普遍出现惜贷现象,我公司的新增贷款不再享受按基准利率下浮10%的优惠利率。

    2-3-6 投资收益

    扣除XXXX影响后,本期投资收益217万元,同比减少111万元,下降幅度为34%。按构成内容分析如下:

    (1)国债收益

    本期国债方面取得的收益为56万元,同比减少213万元,下降幅度79%。主要原因是:

    ①投入资金的规模减小:本期投入资金的平均规模为1.73亿元,同比减少8854万元,下降幅度为34%。

    ②实现收益的时间性差异:投资收益何时实现,取决于国债买卖、兑息时间和有关投资协议约定时间。

    (2)股票收益

    本期股票方面取得的收益为575万元,同比增加551万元。原因是:本期公司组织资金5.78亿元,申购到158万股TCL新股,获利575万元。 7

    (3)跌价准备

    按2004年3月31日的收盘价计算,公司所持国债的市价为1.64亿元,本期计提了跌价准备414万元,而去年同期是转回已计提的跌价准备38万元,因此跌价准备对投资收益的负影响同比增加452万元。 2-3-7 营业外支出净额

    本期营业外支出净额18万元,同比增加了24万元,主要因素是:(1)本期报废4辆汽车,帐面净值14万元;(2)本期发生办理已转让的房屋的产权证费用3万元,属于去年同期体现的转让房屋收益6万元的滞后费用。

    2-3-8 经营状况综述

    本期净利润同比下降幅度较大的主要原因是管理费用和财务费用的大幅增加、投资收益减少所致。从具体的分析来看:一、造成费用增加的因素在控制范围内;二、投资收益的减少是受国债市场价格下跌影响。

    (1)管理费用增加的因素中,最主要的是考核奖的时间性差异。在形成原因上是XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX,而采取的一种处理策略。此因素已考虑在2004年预算中,对2004年经营目标不会产生影响,只是费用的期间性的表现。

    (2)扩大后的贷款规模,仍控制在董事会的授权范围内。随着下半年可转债的发行,公司对贷款规模的调整,财务费用会相应减少。

    (3)国债市场价格下跌,属不可控因素。若国债价格不恢复,对实现2004年经营目标有较大影响。

    3 预算完成情况及分析

    8

    3-1 收入收益类

    本期收入、收益共计4195万元,完成收入总预算3%,扣除XXX因素和XXXX项目的影响,完成收入总预算6%。按预算项目分析如下:

    (1)XXXXX收入3661万元,完成预算25%。

    (2)XXXXX收入126万元,完成预算24%。

    (3)工程收入150万元,完成预算0.3%,具体分析详见“重要问题综述3-2”。

    (4)其他业务收益41万元,完成预算57%,剔除费用支出减少因素,完成预算36%,主要原因是收入实现的期间性。

    (5)短期投资收益217万元,完成预算11%,主要原因是本期计提414万元跌价准备,具体分析详见“重要问题综述4-2”。

    (6)追加短期投资收益本期无,主要原因是:计划用于追加短期投资的资金是发行可转债后暂时闲臵的资金,属于时间性差异。

    (7)XXXX的现金股利目前尚未取得,若本年确能收到,则属于时间性差异。否则,将形成本年目标利润的缺口。

    3-2 成本费用类

    本期成本、费用共计3484万元,占支出总预算3%,扣除XXX项目和可转债发行费用的影响后,占支出总预算6%。按预算项目分析如下:

    (1)XXXX成本993万元,占预算20%,按预算项目分析如下: ①人员经费197万元,占预算27%。

    ②办公经费28万元,占预算21%。

    ③日常维护费33万元,占预算13%。

    ④专项维护费196万元,占预算12%,主要原因是大部分预算项目尚未实施。

    9

    ⑤折旧与无形资产摊销539万元,占预算25%。

    (2)工程结算成本168万元,占预算0.3%,具体分析详见“重要问题综述4-3”。

    (3)管理费用883万元,占预算43%,扣除一些费用项目的期间性影响后,完成预算24%,具体分析详见“重要问题综述4-4”。

    (4)财务费用(利息净支出)1204万元,占预算33%,主要原因是资金计划中的上半年贷款规模大于下半年,使此项费用发生不均衡。具体分析详见“重要问题综述4-4”。

    (5)营业外支出净额18万元,占预算5%,主要原因是列入预算事项尚未进行处理。

    3-3 预算分析综述

    本期净利润605万元,完成全年预算7%,如果对XXXX收益按预算平均季度收益250万元进行预计,本期净利润调整为855万元,完成预算

    9.6%。从以上预算项目的分析来看,未完成预算的主要原因在于:本期利润构成中工程利润和投资收益与预算存在重大差距,将在“重要问题综述”里进行详细分析。

    4 重要问题综述及建议

    4-1 XXXXX收入增长分析

    XXXX本期收入126万元,同比增加3万元,增长幅度为2%。根据有关部门的统计数据,XXXX车辆通行情况与收入情况如下表:

    10

    (注:XXX;XXX;XXX;XXX以上。)

    XXX同比增长了14%,总收入同比只增长2%,原因是XXXXXX在结构上发生了较大变化。本期98.4%的车流量集中在收费单价较低的XXXX和XXXX上。

    建议:公司相关部门对XXX和XXX下降的情况进行分析,找出下降原因。

    4-2 国债跌价幅度较大

    国债价格主要受资本市场供求关系和资本流向的影响,但是国债的到期价值是确定的,计提的跌价准备能在兑息和兑本时得到补偿。所以,计提的跌价准备在卖出国债前本质上是一种浮亏。所获投资收益与资金成本的差额,才是衡量投资损益的标准。

    国债价格在一定空间内与股市行情基本呈负相关。从本年股市行情来看,有持续走好的可能,国债价格在短期内可能难以上涨。

    2004年短期投资收益预算1900万元(不含追加投资收益),若国债价格迟迟不上涨,计提的跌价准备将无法转回,对完成2004年的经营目标会产生很大影响。

    对比2003年12月31日与2004年3月31日的市场价格,各类国债跌价幅度为2.1%~4.1%。除21(07)外的其余国债品种均已跌破面值,跌破面值幅度为5.35%~9.56%。

    建议:公司根据目前市场行情进行专题研究,制定出应对措施。

    11

    4-3 工程项目完成量不足

    鉴于工程项目收入与成本的相关性,应按2004年经营目标,着重从完成工程利润预算情况来分析。现按以下已经落实的工程项目(不含XXXX项目),对工程收入和工程利润进行分析调整:

    (1)XXXX本年完工,可按合同计算的收入为2亿元,预计工程利润为1200万元。

    (2)目前XXXXX工程已签订正式合同,合同总价1400万元,合同工期14个月,可考虑本年进度按900万元计算,预计工程利润18万元。

    分析调整后,可实现的项目工程收入为21050万元,可实现的工程利润为1200万元。

    2004年工程利润预算为2012.72万元(不含XXXX项目),可实现的工程利润为1200万元,在剩余的9个月内,应以新增工程项目来实现812.72万元工程利润。按工程利润率为3%计算,每月新增工程项目的完成量应达到3000万元。

    建议:积极寻求新的工程项目,在重点考虑大型项目的同时,也应适当关注一些利润率较高的中小型项目。

    4-4 管理费用和财务费用的期间性影响较大

    从同期比较来看:(1)管理费用增加425万元,占利润总额减少额的35%;(2)财务费用增加680万元,占利润总额减少额的56%。

    从预算分析来看:(1)本期管理费用883万元占全年预算的43%,超过平均时间进度18%;(2)本期财务费用1204万元占全年预算(利息净支出)的33%,超过平均时间进度8%。

    (1)管理费用

    12

    管理费用同比增加的因素中,主要是考核奖及其所提工资附加因素,同比增加了445万元。本年预算中已对这些因素加以了考虑,对全年的经营目标不会产生影响。

    在本年管理费用预算中,期间性较大的费用项目有:考核奖、中介机构服务费、董事会经费、坏账准备等,扣除这些费用项目的影响后,本期管理费用支出为309万元,占全年预算的24%,接近平均水平。

    建议:对一些金额较大而可控度和预见度又较高的期间性费用项目,采取预提方式来平衡对当期利润的影响程度。

    (2)财务费用

    本期财务费用同比增加幅度较大的主要因素是,本期贷款规模同比增加了117%。扩大贷款规模的主要原因是:XXXX项目和XXXX项目为BT方式,为满足建设资金的需要,公司靠增加贷款来进行资金储备。

    受特定因素的影响,原计划于年初开工的XXX项目预计延至三季度开工,按原计划所储备的资金暂时尚未投入。

    从公司目前的贷款结构来看,短期借款(含本年到期的长期借款)的比重为95%,其中4月份到期借款为2.1亿元,短期偿债的压力比较大。

    自去年9月央行提高存款准备金率以来,各家银行已出现不同程度的惜贷现象。今年3月,央行再度出台了 “实行差别存款准备金率”和“实行再贷款浮息” 两项政策,具有收缩银根意图。适度收缩货币供应的宏观金融政策,使取得贷款的难度增大。目前各家银行的贷前审查更为严格,公司从申请贷款到取得贷款的期间有所延长。

    建议:①公司可转债发行成功后,调整贷款规模,减低财务费用;②增加长期贷款的比重,分散短期偿债压力;③鉴于XXXX项目开工延迟至三季度,可利用现有资金进行短期的资金运作,提高资金收益来弥补 13

    资金成本。

    先摘引作者:周文 来自:企业管理杂志的《如何撰写财务分析报告》的重点:

    一、要清楚明白地知道报告阅读的对象(内部管理报告的阅读对象主要是公司管理者尤其是领导)及报告分析的范围。

    二、了解读者对信息的需求,充分领会领导所需要的信息是什么。

    三、报告写作前,一定要有一个清晰的框架和分析思路。

    四、财务分析报告一定要与公司经营业务紧密结合,深刻领会财务数据背后的业务背景,切实揭示业务过程中存在的问题。

    五、财务分析报告的分析手法。分析要遵循差异—原因分析—建议措施原则,对具体问题的分析采用交集原则和重要性原则并存。

    六、分析过程中应注意的其它问题,对公司政策尤其是近期来公司大的方针政策有一个准确的把握,应多一点了解国家宏观经济环境尤其是尽可能捕捉、搜集同行业竞争对手资料。 这是一篇对我帮助极大的文章,使我的报告有质的飞跃。

    原文中有一段:记得有一次与业务部门领导沟通,他深有感触地谈到:你们给我的财务分析报告,内容很多,写得也很长,应该说是花了不少心思的。遗憾的是我不需要的信息太多,而我想真正获得的信息却太少。我们每月辛辛苦苦做出来的分析报告原本是要为业务服务的,可事实上呢?问题出在哪?我认为,写好财务分析报告的前提是财务分析人员要尽可能地多与领导沟通,捕获他们“真正想了解的信息”。受此启发,报告是要因人而异的。有时,无须用会计术语来表达。

    必须遵循基本格式:“报告目录—重要提示—报告摘要—具体分析—问题重点综述及相应的改进措施”。

    个人认为,报告页数在5页以上就应该有个目录了,(我第一次加目录后,效果远大于我的预 14

    期)。

    重要提示主要是针对本期报告在新增的内容或须加以重大关注的问题事先做出说明,旨在引起领导高度重视;这一点有时用不着,可以忽略。个人认为,如果有什么报告范围内和前提性的东西可作为重要提示,把它放在封面上,一表示审慎的态度,二使封面更美观(通常封面就XXXX报告几个字,显得单薄)。

    报告摘要是对本期报告内容的高度浓缩,你文章的第一段文字里那么多数字,领导看了不心烦才怪。列表表示,可参考上市公司的主要会计数据摘要(当然可以加一些你认为非常重要的) “以上三部分非常必要,其目的是,让领导们在最短的时间内获得对报告的整体性认识以及本期报告中将告知的重大事项。”

    具体分析时,我的经验先按财务状况、再按计划执行情况(你文章中提到有年度计划,那么对计划执行情况的分析比财务状况更为重要)。

    财务状况先分类:一、资产状况(1、资产构成;2、资产质量)二、负债状况(1、负债构成;

    2、财务风险)三、经营状况及变动原因(按利润构成的主要项目分别写,额度小的没必要写,变动原因是针对去年同期写,因为计划执行在后面单写)。

    然后是计划执行情况(计划多半和考核挂钩),是对年初计划合理性的验证,最能分析出经营者、决策者所关心的信息。这一部分应按计划的组成来写。对其中与计划差异大的、同时额度高的、非常重要的项目,就成为“重点问题综述”的内容,在这部分可以直接以“详见重点问题综述**”。你文中的“业务招待费超支严重”应成为一个重点问题。

    关于财务指标的问题,我个人认为财务指标多用在外部分析上,内部分析时,除非决策者们非常懂财务管理而注重这些指标,或这些指标对企业的管理有重要意义,否则应大大简化(不要认为那些指标有多大实际意义,不结合实际情况适当修正而简单套用公式,很容易偏差,比如周转率应按月加权平均余额计算才更合理)。

    在你的问题综述及相应措施里,个人认为太简要,而且四到八条根本就不是财务角度分析的 15

    东西。问题综述是领导最后聚焦的地方,是对“具体分析”部分中揭示出的重点问题进行集中阐述,旨在将零散的分析集中化,再一次给领导留下深刻印象。还有一点个人意见:措施二字改为建议为好,财务部门不是决策机构,对经营管理多是提出建议,而非制定措施。

    “勿轻意下结论。财务分析人员在报告中的所有结论性词语对报告阅读者的影响相当之大,如果财务人员在分析中草率地下结论,很可能形成误导。如目前在国内许多公司里核算还不规范,费用的实际发生期与报销期往往不一致,如果财务分析人员不了解核算的时滞差,则很容易得出错误的结论。”个人认为在报告中应用中性词,你文中“萎缩”、“归功”等词语有感情色彩。

    16

    上市公司投资价值分析报告参考框架

    一、公司背景及简介

    1、成立时间、创立者、性质、主营业务、所属行业、注册地;

    2、所有权结构、公司结构、主管单位;

    3、公司重大事件(如重组、并购、业务转型等)。

    二、公司所属行业特征分析

    1、产业结构:

    ① 该行业中厂商的大致数目及分布;

    ② 产业集中度:该行业中前几位的厂商所占的市场份额、市场占有率的具体数据(一般衡量指标为四厂商集中度或八厂商集中度);

    ③ 进入壁垒和退出成本:具体需要何种条件才能进入,如资金量、技术要求、人力成本、国家相关政策等,以及厂商退出该行业需花费的成本和转型成本等。

    2、产业增长趋势:

    ① 年增长率(销售收入、利润)、市场总容量等的历史数据;

    ② 依据上述历史数据,及科技与市场发展的可能性,预测该行业未来的增长趋势;

    ③ 分析影响增长的原因:探讨技术、资金、人力成本、技术进步等因素是如何影响行业增长的,并比较各自的影响力。(应提供有关专家意见)。

    3、产业竞争分析:

    ① 行业内的竞争概况和竞争方式;

    ② 对替代品和互补品的分析:替代品和互补品行业对该行业的影响、各自的优劣势、未来趋势;

    ③ 影响该行业上升或者衰落的因素分析;

    ④ 分析加入WTO对整个行业的影响,及新条件下其优劣势所在。

    4、相关产业分析:

    ① 列出上下游行业的具体情况、与该行业的依赖情况、上下游行业的发展前景,如可能,应 17

    作产业相关度分析;

    ② 列出上下游行业的主要厂商及其简要情况。

    5、劳动力需求分析:

    ① 该行业对人才的主要要求,目前劳动力市场上的供需情况;

    ② 劳动力市场的变化对行业发展的影响。

    6、政府影响力分析:

    ① 分析国家产业政策对行业发展起的作用(政府的引导倾向、各种优惠措施等); ② 其它相关政策的影响:如环保政策、人才政策、对外开放政策等。

    三、公司治理结构分析

    1、股权结构分析:列出持股10%(必要时列出10%)以上的股东,有可能应找到最终持有人;

    2、是否存在影响公司的少数股东,如存在分析该股东的最终持有人等情况,及其在资本市场上的操作历史;

    3、“三会”的运行情况:如股东大会的参加情况、对议案的表决情况、董事会董事的出席情况、表决情况、监事会的工作情况及其效率;

    4、经理层状况:总经理的权限等;

    5、组织结构分析:公司的组织结构模式、管理方式、效率等;

    6、主要股东、董事、管理人员的背景、业绩、声誉等;

    7、重点分析公司第一把手的情况(教育背景、经营业绩、任职期限、政府背景)其在公司中的作用;

    8、分析公司中层管理人员的总体情况,如素质、背景、对公司管理理念的理解、忠诚度等。

    四、主营业务分析

    1、主导产品

    ① 名称、价格、质量、产品生命周期、公司规模、特许经营、科技含量、占有率、专利、商标、发展战略、市场定位、消费群等;

    ② 生产周期、库存量、周转率等;

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    ③ 销售方式;

    ④ 设计能力、年产能力、实际生产量;

    ⑤ 广告投入数量及方式;

    ⑥ 客户反馈;

    ⑦ 同类产品的差别。

    2、产品定价

    ① 本公司及竞争对手的定价政策,定价政策对公司经营的影响;

    ② 主要产品的价格;

    ③ 需求弹性;

    ④ 价格变动敏感性分析;

    ⑤ 是否为行业中的价格领导者。

    3、生产类型:生产率、生产周期、生产成本、能耗、需求人力等。

    4、公共关系

    5、市场营销

    ① 营销网络、结构、模式;

    ② 激励机制(对分销商、销售人员)。

    五、公司竞争力分析

    1、简单分析:分析厂商未来发展的潜力,并与同行业竞争对手比较。

    2、R&D

    ① 主要研究项目和对原有产品的改进计划:

    现在:费用、完成时间、收益;

    将来:投资金额、收益、时间;

    a 竞争对手的研发情况;

    b 主要研究人员的简要介绍(教育技术背景、构成比例、队伍稳定度、薪酬、激励机制等)。 ② 设施及实验室;

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    ③ R&D占销售收入的比例;

    ④ 与竞争对手的比较;

    ⑤ 专利、商标、Know-how等;

    ⑥ 与科研机构的长期稳定合作。

    3、激励机制:年薪制、期权、其他激励措施

    六、对上市公司的经营战略及“概念”、“题材”的分析

    1、公司经营战略分析

    ① 总结公司经营发展战略;

    ② 分析公司发展战略的可行性与实现的必要条件。

    2、公司新建项目可行性分析

    ① 资源情况(人才、技术、资金、是否为相关行业、优势、地理资源及位置);

    ② 影响项目成败的因素,项目所处行业的现状(结构、成熟度、市场空间);

    ③ 具体分析现有资源能否支持项目运行;

    ④ 竞争对手情况;

    ⑤ 行业发展趋势;

    ⑥ 国家产业政策。

    3、风险分析

    ① 资金来源及占净资产的比例;

    ② 经营业绩的影响:几个主要指标(净利润、每股收益、净资产收益率);

    ③ 如项目失败对公司经营的影响程度。

    七、财务分析

    1、最近三年来主要财务指标:主营业务收入、主营业务利润、净利润、非正常性经营损益所占利润总额的比例、总资产、所用者权益、每股受益、净资产收益率;

    2、财务比率(选取最近三年数据,如有行业指标对比更好,应说明各项指标意义) ① 流动性指标

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    流动比率=流动资产/流动负债

    速动比率=(流动资产-存货)/流动负债

    ② 资产效率比率

    应收帐款周转率=销售收入/应收帐款净额 存货周转率=主营业务成本/存货净额

    固定资产周转率=销售收入/固定资产

    总资产周转率=销售收入/总资产

    ③ 盈利性指标

    毛利率=主营业务利润/销售收入

    净利润率=净利润/销售收入

    总资产收益率=EBIT/总资产

    净资产收益率=净利润/所有者权益

    投资收益=EBIT/(所有者权益+长期负债) ④ 负债管理比率

    资产负债率=负债/总资产

    利息倍率=EBIT/利息费用

    3、现金流量表分析

    ① 总体分析公司现金流的运转情况;

    ② 每股现金流情况;

    ③ 与利润表和资产负债表进行对照分析; ④ 运营资金管理。

    4、资产质量

    ① 有无重大诉讼;

    ② 应收帐款、其他应收款的年限、计提坏账情况;③ 其它或有负债情况。

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    八、结论

    第2~7部分每部分得出一条总结性意见,最终得到一个或几个结论。结论是在前面事实基础上分析得到的逻辑结果,不进行相应的引申,不分析二级市场相关的情况。